FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2026

gungen. Für Investoren besonders rele- vant ist die Frage, ob gestiegene Zinsen eine „Unwägbarkeit“ darstellen. Die Ant- wort ist eindeutig: Zinssatzänderungen bei variablen Darlehen gelten nicht als Unwägbarkeit, da kein dauerhaftes Null- zinsniveau unterstellt werden durfte. Bauer-Moser ergänzt dazu: „Finanzie- rungsentscheidungen sind grundsätzlich nicht als Unwägbarkeit zu sehen.“ Wer YDULDEHO ljQDQ]LHUW KDW WUXJ GDV =LQVULVLNR bewusst. Unwägbarkeit Anders ist es bei der Covid-19-Pande- mie, die als Unwägbarkeit anerkannt ist. Auch die Insolvenz des Projektentwicklers kann als solche gewertet werden. Die Kon- sequenz ist jedoch weniger großzügig als HUKRȬW (LQH )ULVWYHUOÌQJHUXQJ LVW QLFKW vorgesehen, die Auswirkungen werden lediglich einnahmen- wie ausgabensei- tig aus der Prognoserechnung herausge- rechnet. Wer eine Unwägbarkeit geltend machen will, muss dies plausibel argu- PHQWLHUHQ XQG EHOHJHQ (QWVFKHLGHQG LVW die Frage der Vorhersehbarkeit und damit der zeitlichen Abgrenzung: Was war zum Zeitpunkt der Prognose realistischerweise DEVHKEDU" *HOLQJW GHU 1DFKZHLV SURljWLH - ren die Investoren, weil das Projekt trotz verfehlter Planrechnung nicht als Lieb- haberei eingestuft wird. In der Praxis hat der Prüfungsdruck spürbar zugenommen. Den ersten echten „Reality Check“ führen Finanzämter erfahrungsgemäß nach sechs bis acht Jahren durch. Die Kernfrage lau- tet: Gilt die ursprüngliche Prognose noch? Bauer-Moser berichtet: „In den vergange- nen Jahren waren bei Modellen, die in der Niedrigzinsphase aufgelegt wurden, KÌXljJ 1DFKIUDJHQ GHU )LQDQ]YHUZDOWXQJ zu verzeichnen, worin eine aktualisierte Prognoserechnung eingefordert wurde.“ %HVRQGHUV EHWURȬHQ VLQG 3URMHNWH DXV GHU zweiten Hälfte der 2010er-Jahre: „Hier wurde mit niedrigen Zinsen gerechnet, XQG 'DUOHKHQ ZXUGHQ KÌXljJ YDULDEHO abgeschlossen“, so Bauer-Moser. Werden Steuervorteile rückwirkend aberkannt, hilft auch eine nachträgliche Sondertil- gung nicht. Denn sie wird als Änderung der Bewirtschaftung bewertet und löst lediglich einen neuen Betrachtungszeit- raum aus. Für Investoren in bestehende %DXKHUUHQPRGHOOH HPSljHKOW %DXHU 0RVHU daher, auf laufende Abweichungsanalysen und Aktualisierungen der Prognoserech- nung zu bestehen sowie alle Potenziale konsequent auszuschöpfen, vor allem durchMietindexierung und eine schlanke Kostenstruktur. ALEXANDER ENDLWEBER FP Rechtlicher Rahmen für die Liebhaberei Die Liebhabereiverordnung (LVO) regelt, unter welchen Umständen Investitions- kosten im Sinne der Einkommen- und Körperschaftsteuer geltend gemacht werden können. Die Werbungskosten dürfen abgezogenwerden, wennmit der InvestitioneineGewinnerzielungsabsicht verbunden ist. Wenn die Verluste abseh- bargrößeralsdieEinnahmensind,nimmt dasFinanzamtLiebhabereian.Dasbedeutet:Bau- herrenmodelle müssen durch den Verkauf oder die Vermietung einen Totalüberschuss ernsthaft anstreben, damit die Projektkosten steuermin- derndverbuchtwerdendürfen.Gemäߧ2Absatz 3 gilt dafür bei großen Bauherrenmodellen eine Frist von 30 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassungundvonhöchstens33Jahrenabdem erstmaligen Anfallen von Aufwendun- gen (Ausgaben). Bei kleinen Bauherren- modellen sind es 25 bzw. 28 Jahre. Das giltimÜbrigennurfürProjekte,beidenen die ersten Aufwendungen nach dem 31. Dezember2023angefallensind.Beiallen anderenBauherrenmodellen ist die Frist umfünf Jahre kürzer. Ob eine Gewinnerzielungsabsicht vor- liegt, beurteilt dasFinanzamt gemäߧ2Absatz 1 anhand folgender Umstände: 1. Ausmaß und Entwicklung der Verluste 2. Verhältnis der Verluste zu den Gewinnen oder Überschüssen 3. Ursachen, aufgrund deren im Gegensatz zu vergleichbaren Betrieben, Tätigkeiten oderRechtsverhältnissenkeinGewinnoder Überschuss erzielt wird 4. marktgerechtes Verhalten imHinblick auf angebotene Leistungen 5. marktgerechtes Verhalten imHinblick auf die Preisgestaltung 6. Art und Ausmaß der Bemühungen zur VerbesserungderErtragslagedurchstruk- turverbessernde Maßnahmen (z.B. Ratio- nalisierungsmaßnahmen) Ergänzend zur LVO gibt es die Liebhabereiricht- linien aus dem Jahr 2012 (LRL 2012), die vori- ges Jahr mit demWartungserlass 2025 aktuali- siertwurden. Indiesem„Auslegungsbehelf“ sind unter anderem die geltenden Rechtsansichten zur Liebhabereibeurteilung und Erläuterungen zu „unerwartetenUmständen“ (Unwägbarkeiten) und deren Auswirkungen zusammengefasst. fondsprofessionell.at 1/2026 267 FOTO: © FOTO FISCHER | DELOITTE STYRIA » Wer die Vorgaben der Liebhabereirichtlinien einhält, sollte auf der sicheren Seite sein. « Manuela Bauer-Moser, Deloitte Styria