FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2026

Zum Erfolg verdammt Die Bauherrenmodelle sind ein beliebtes Investmentmodell für Gutverdienende. Die Liebhabereiverordnung stellt hier aber ein Risiko dar, das im Fall einer ungünstigen Entwicklung teuer wird. W er in ein Bauherrenmodell inves- tiert, tut dies meist aus zwei Grün- den: langfristige Vermögensbildung und attraktive steuerliche Verlustzuweisungen. Genau diese Vorteile stehen auf dem Spiel, sobald das Finanzamt ein Projekt aufgrund ausbleibender wirtschaftlicher Erfolge als „Liebhaberei“ einstuft und alle Steuervorteile rückwirkend aberkennt. In der Branche ist das Thema vor allem wegen der Covid-19-Pandemie und der jüngsten Immobilienkrise präsent, wird aber ungern diskutiert. Steuerfragen gel- ten als heikel, und kaum jemand spricht RȬHQ GDUĞEHU GDVV XUVSUĞQJOLFKH 3ODQ - rechnungen nicht aufgegangen sind. Die gesetzliche Grundlage bildet die Liebhabereiverordnung (LVO). Sie schreibt vor, dass das Immobilienprojekt innerhalb eines Prognosezeitraums einen steuer- lichen Totalüberschuss erwirtschaften muss. Gelingt das nicht, gilt das Projekt als Liebhaberei ohne steuerliche Relevanz (siehe Infokasten auf Seite 267). Gestiegene Baukosten, der rasche EZB-Zinsanstieg ab 2022 und langwierige Genehmigungsver- fahren haben allerdings in den vergange- nen Jahren viele Prognoserechnungen ins Wanken gebracht. Fristverlängerung Der Gesetzgeber hat reagiert: Im Rah- men des Konjunkturpakets „Wohnraum XQG %DXRȬHQVLYHĺ ZXUGH GLH /92 angepasst. Manuela Bauer-Moser, Steuer- beraterin und Prokuristin bei Deloitte Styria, erläutert: „Die Fristen wurden für kleine und große Bauherrenmodelle um jeweils fünf Jahre verlängert. Aktuell beträgt der Prognosezeitraum 25 bezie- hungsweise 30 Jahre ab Beginn der ent- geltlichen Überlassung und höchstens 28 beziehungsweise 33 Jahre ab dem erstma- ligen Anfallen von Aufwendungen.“ Allerdings gilt die Erleichterung nur für QHXHUH 3URMHNWH GLH DE -ÌQQHU EHJRQ - nen wurden. Investoren in Bestandsmo- dellen, die erste Aufwendungen vor dem -DKUHVZHFKVHO YHUEXFKW KDEHQ bleiben an die kürzeren Fristen gebunden und stehen damit besonders im Fokus der Finanzverwaltung. Kalkulationsanforderungen Das zentrale Instrument ist die Progno- serechnung. In der Praxis herrscht aber oft Unsicherheit, welche Prognose bei der Prüfung eigentlich gilt und wie der Berechnungszeitraum abzugrenzen ist – ab den ersten anfallenden Kosten oder erst ab Vermietungsbeginn. Die Prognose muss plausibel und nachvollziehbar sein und sich an den Verhältnissen zu Beginn der Vermietung orientieren. Bauer-Moser betont: „Wer die Vorgaben der Liebha- bereirichtlinien einhält und seine Annah- men untermauern kann – etwa durch ein Gutachten für marktübliche Mieten oder eine Finanzierungskostenberechnung – sollte auf der sicheren Seite sein.“ 'LH /LHEKDEHUHLULFKWOLQLHQ /5/ GHlj - nieren Mindestanforderungen: Mietaus- fallsrisiken von zwei bis fünf Prozent des Jahresrohertrags, Indexsteigerungen und Instandhaltungskosten. Hinzu kommen die Finanzierungskosten unter Beachtung des Tilgungsplans, gegebenenfalls inklu- sive von Beginn an geplanter Sondertil- Investitionen in Bauherrenmodelle habencharmanteVorteile: Siehelfen, leistbarenWohnraumzu schaffen, und Anleger können damit Steuern sparen. Das geht aber nur, wenn eine Gewinnabsicht nachweisbar ist. 266 fondsprofessionell.at 1/2026 SACHWERTE Liebhaberei FOTO: © CHANTIP | STOCK.ADOBE.COM | GENERIERT MIT KI