FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2026

Das Gesamtinvestitionsvolumen soll bis zu einem Betrag von 2,1 Millionen Euro GXUFK (LJHQNDSLWDO GHU $QOHJHU ljQDQ]LHUW werden. Bei der Barzeichnungs-Variante wird der Fremdmittelanteil durch Eigen- mittel ersetzt. Grob gerechnet investiert man für die Mindestbeteiligung von 4,76 Prozent rund 175.000 Euro (vor Steuern) und kann laut Prognose mit einer Brutto- ausschüttungsrendite von etwa 2,5 bis 2,8 Prozent pro Jahr rechnen. In der Kredit- Variante beträgt sie, bezogen auf die ins- gesamt eingesetzten Eigenmittel, etwa 7,5 Prozent pro Jahr nach Rückführung der Fremdmittel. Quantensprung kündigt im Fall des Dachausbaus eine „attraktive Stei- gerung“ der Rendite an. Investment im Arbeiterbezirk Im 16. Wiener Bezirk, auch Ottakring genannt, sind Wohnungen in einem „Alt- bauschatz mit Parkblick“ im Angebot. Der Bezirk ist bei der Mittelschicht und bei Zuwanderern sehr beliebt. Auf 8,7 4XDGUDWNLORPHWHUQ %H]LUNVijÌFKH ZRKQHQ in 51.000 Haushalten rund 103.000 Ein- wohner. Mitten in Ottakring erwarb der Immobilienmanager Vienna Estate Mitte Dezember 2024 ein Eckzinshaus aus der Gründerzeit, das 1910 fertiggestellt wurde und direkt an einem kleinen, typisch innerstädtischen Park liegt. Es beherbergt DXI UXQG 4XDGUDWPHWHU 1XW]ijÌFKH insgesamt 18 Einheiten: ein Geschäftslo- kal im Souterrain und 17 Wohnungen. Der Dachboden ist nicht ausgebaut. Die Gebäudefassade mit Stuck, die hohen Räume und Fenster und das Fischgrät- parkett sind typische Altbauelemente. Aus den Fenstern auf einer Seite des Eckhauses blickt man auf den Park am Stöberplatz. 'LH /LHJHQVFKDIW EHljQGHW VLFK LQ HLQHU ruhigen Seitengasse und punktet mit guter Nahversorgung und Anbindung DQ GLH ĆȬHQWOLFKHQ 9HUNHKUVPLWWHO (LQH 6WUDĕHQEDKQVWDWLRQ GHU /LQLH EHljQGHW sich direkt ums Eck. Damit sind in weni- gen Minuten die U-Bahnen U6 und U2 erreichbar. Außerdem besteht eine Anbin- dung an die Schnellbahn. In den kom- menden Jahren wird die U-Bahn-Linie U5 verlängert. Die Station Hernals wird nach Fertigstellung von der Liegenschaft in Gehreichweite zur Verfügung stehen. Die nahe gelegene Hernalser Haupt- straße bietet neben zahlreichen Einkaufs- möglichkeiten ein vielfältiges gastronomi- sches Angebot. Naherholungsgebiete wie der Wilhelminenberg und der nahe Wie- nerwald sind sehr gut erreichbar. Sanierung dringend nötig Seit Mitte Februar wird das Objekt ver- marktet. Zum Verkauf stehen zehn unsa- nierte Zwei- bis Vierzimmerwohnungen mit rund 40 bis 90 Quadratmeter Wohn- ijÌFKH ,Q HLQLJHQ :RKQXQJHQ VLQG QLFKW alle Räume zentral vom Flur aus begeh- bar. Balkone oder Terrassen gibt es nicht. Laut Vienna Estate bieten sich mehrere Einheiten für eine Zusammenlegung an. Der Energieausweis ist nicht positiv zu bewerten, da aufgrund des Immobilienzu- stands der Heizwärmebedarf (HWB) und GHU *HVDPWHQHUJLHHȯ]LHQ] )DNWRU I*(( schlecht sind. Vienna Estate hat für die Liegenschaft drei Millionen Euro zuzüglich Neben- kosten bezahlt. Die nicht leer stehenden Wohnungen unterliegen demMietrechts- gesetz (MRG). Die Mieteinnahmen belie- fen sich imOktober 2024 auf rund 67.800 Euro netto pro Jahr. Zu diesemZeitpunkt standen drei Wohnungen leer. Die Aus- weitung des Leerstands zu Sanierungs- zwecken ist Teil des Wirtschaftsplans. Der .DXISUHLV SUR 4XDGUDWPHWHU 1XW]ijÌFKH betrug 2.484 Euro. Das ist angesichts des Sanierungsaufwands und des mitgekauf- ten Leerstands nicht günstig, aber gleich- wohl ortsüblich, wenn man bedenkt, dass laut EHL im Jahr 2024 Zinshäuser im 16. Bezirk zwischen 1.600 und 2.800 Euro pro Quadratmeter gekostet haben. Die Käufer sollen die unsanierten und leer stehendenWohnungen für 3.500 Euro im Parterre bis 4.900 Euro in den Oberge- schoßen erwerben. Abhängig vom Sanie- rungsumfang kostet die Instandsetzung und Modernisierung im Schnitt zwischen 1.000 und 1.500 Euro pro Quadratmeter. Mit dem daraus resultierenden Gesamt- preis bewegen sich die Käufer aktuell im oberen Preissegment. Denn voriges Jahr kosteten frisch sanierte Altbauwohnun- gen in den Wiener Außenbezirken laut Immo Analytics im Durchschnitt 5.900 Euro. Das durchschnittliche Mietniveau lag bei 10,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. EHL nennt im heurigen Woh- nungsmarktbericht eine Durchschnitts- miete im Erstbezug von 14,70 Euro und bei allen anderen Wohnungen von 13,10 Euro. Gelingt demneuen Eigentümer, der eine Wohnung für 4.900 Euro kauft und für weitere 1.500 Euro saniert, die Neuver- mietung zu 14 Euro pro Quadratmeter, käme er auf einen rechnerischen Miet- ertrag von 2,6 Prozent. Die Kaufneben- kosten und anfallende Steuern sind dabei nicht berücksichtigt. Eine geringere Miete sollte es nicht sein, damit das Investment attraktiv bleibt. ALEXANDER ENDLWEBER FP Die Vienna-Estate-Gruppemit Vorstandschef Peter Lazar managt einmilliardenschweres Immobilien- portfolio imGroßraumWien. fondsprofessionell.at 1/2026 167 FOTO: © KITO PHOTOGRAPHY | MAG. MICHAEL BAUMGARTNER | VIENNA ESTATE