FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2020

Sind die Projektentwicklungen ein Rendite- turbo? Wirtz : Das muss man differenziert betrach- ten. Wir investieren in Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten. Wir müssen daher auf das Verhältnis von Kosten zu Mieten achten. Im Neubau benötigen wir in Deutschland aktuell durchschnittlich 12 Euro Miete, und ein Investor muss darauf achten, ob das bei seinem Projekt nachhal- tig durchsetzbar ist, auch wenn die Immo- bilie später kein Neubau mehr ist. Bei den Projekten, die wir gekauft haben, ist das so. Wie wählen Sie die Lagen der Investments aus? Worauf kommt es an? Wirtz : Es geht um die wirtschaftliche Stabi- lität eines Standorts und um seine Mieter- struktur. Bei Großtransaktionen können Objekte dabei sein, die bei einer Einzel- betrachtung nicht in Frage kämen, aber im Portfolio trotzdem ins Kalkül passen. Im Einzelfall führen wir Bestandsbereinigun- gen durch. Harms : Es gibt Lagen, die nicht so bekannt, aber sehr stabil sind, weil in der Region gute Arbeitgeber wie zum Beispiel große Unternehmen oder die Bundeswehr vor- handen sind. Das darf man nicht verken- nen. Deutschland besteht nicht nur aus München, Frankfurt und Hamburg. Wie gehen Sie mit der Unsicherheit in Bezug auf die Konjunktur, Bevölkerungs- einkommen und Arbeitslosigkeit um? Wirtz : Wir schauen natürlich genau auf die Entwicklung und haben Strategien, wie wir mit den Gegebenheiten umgehen.Was langfristig die Folge sein wird, weiß ich nicht, aber die Dynamik in den Städten wird durch Corona nicht verloren gehen. Welche Städte sind für Sie in Österreich in- teressant?Wien ist ja bereits recht teuer … Wirtz : Wir haben uns zunächst auf die Lan- deshauptstädte fokussiert und den Einstieg in Wien mit einer guten Projektentwick- lung geschafft.Wir prüfen weitere Projekte in Wien. Ähnlich wie in Deutschland sehen wir auch in Österreich langfristige Mietsteigerungen und einen Bedarf an Neubauten mit Ein- bis Zweizimmer- wohnungen. Ist es in Zeiten wie diesen kaufmännisch konservativ und vorsichtig, wenn man mit Mietsteigerungen kalkuliert? Wirtz : Man kann darüber diskutieren, ob man mit steigenden Mieten rechnen darf. Wir treffen in unseremModell mit durch- schnittlich 1,5 Prozent jährlicher Mietstei- gerung eine konservative Annahme, wenn Sie sich die Durchschnittsmiete bei uns an- sehen. Außerdem suchen wir im Einkauf Immobilien, die unter dem Marktniveau vermietet sind. Wir können durch aktives Management entlang der gesamten Wert- schöpfungskette mehr Miete herausholen. Harms : Der Fonds ist im Zweifel nicht aus- schüttungsorientiert, sondern bringt dem Anleger entlang der Wertschöpfungskette die Rendite. Kaufen Sie bewusst Leerstand auf, um dessen Potenziale zu heben? Wirtz : Ja,wobei wir nicht aktiv nach Objek- ten mit besonders viel Leerstand suchen. In erster Linie suchen wir nach stabilen Cashflows, die Grundlage für die Weiter- entwicklung des Fonds sind. Welche Rolle spielt das Thema „Leistbares Wohnen“, denn entlang der Wertschöp- fungskette laufend teurer werdende Woh- nungen sind irgendwann einfach nicht mehr leistbar? Wirtz : Das ist sicher so. Die Durchschnitts- mieten bewegen sich in unserem gesamten Portfolio in einem Korridor von sechs bis acht Euro. Damit liegen wir im Branchen- durchschnitt. Unsere Mieter sind unsere » Die Folgen der Coronakrise zu managen wird die große Aufgabe sein. « Marc Harms, Union Investment Austria SACHWERTE Thomas Wirtz | ZBI + Marc Harms | Union Investment Austria 134 fondsprofessionell.at 4/2020 FOTO: © GÜNTER MENZL; OTOGRAFIE SOMMER