FONDS professionell Österreich, Ausgabe 2/2019

am Markt vorhanden ist“. Der Origin besitzt aktuell in zwölf Euroländern 116 Gewerbeob- jekte in den Sparten Büro, Handel, Hotel und Industrie. Die Auslastungsquote liegt demnach bei 99,6 Prozent, und es gebe „praktisch keine Investitionkosten“, weil nur neue oder reno- vierte Assets gekauft werden. Es handle sich laut Puzin um den am breitesten diversifi- zierten Immobilienfonds in Österreich. „Wir haben keine Marketingstory wie ,Shopping- center‘ oder ,Deutsche Assets‘. Unsere einzige Botschaft ist, dass wir sechs Prozent Rendite jährlich abliefern wollen“, so Puzin. Offen oder geschlossen? Diesem attraktiven Ziel stehen aber Liqui- ditäts- und Kostenthemen gegenüber, deren sich Anleger bewusst sein sollten. Zum Beispiel nimmt der Fonds Anteile nur zurück, sofern auf der anderen Seite Käufer dafür gefunden werden. Das dauere derzeit zwi- schen einer Woche und zehn Tagen. Gibt es mehr Rücknahme- als Kaufanträge, werden Assets veräußert. So lange muss man dann auf das Geld warten, oder man sucht sich selbst einen Abnehmer für die Anteile. Eine Cashreserve, mit der eine gewisse Zahl der Anleger jederzeit ausbezahlt werden könn- te, gibt es nicht. „Cash verringert wegen der schlechten Verzinsung die Produktivität des Fonds. Wir hatten früher Rücklagen, weil es amMarkt üblich war. Mittlerweile können wir aber aufgrund unserer Größe selbst Standards setzen“, so Puzin, der CorumAM im Jahr 2011 mitgegründet hat. Derartige Liquiditätsverspre- chen würden demWesen eines SCPI nicht ge- recht, dessen Anleger schlicht Einnahmen aus Immobilien wollen. Der Verzicht auf Cash sei auch ein Grund für die hohe Verzinsung, die 2018 im Origin bei 7,27 Prozent lag, während der Markt rund 4,4 Prozent bot. Ob es sich angesichts dieser Merk- male um einen offenen oder geschlos- senen Fonds handelt, war schwer zu klären. Das Kapitalmarktprospekt klassifiziert ihn als geschlossen. Puzin weist das zurück, da es sich um einen SCPI mit variablem Kapital handelt: Wird das maximal genehmigte Stammkapital (derzeit zwei Milliarden Euro) erreicht, kann eine Erhöhung beschlossen und damit neue Anleger aufgenommen werden. Kosten Weit mehr werden Anleger aber ohnehin auf den Ausgabeaufschlag von zwölf Prozent blicken. Verhandlungsspielraum besteht nicht. Laut dem französischen Regulator AMF haben SCPIs generell sehr hohe Agios zwi- schen fünf und zwölf Prozent. Performt ein SCPI schlecht, dauert es also meist, bis die Kosten wieder herinnen sind. Corum liegt, gemessen am AMF-Spielraum, am oberen Kostenende. Aus Sicht von Puzin ist das ge- rechtfertigt: „Kein Investment bietet derzeit jährlich derart hohe Renditen, die in monatl- icher Weise ausgeschüttet werden“, sagt er. Die angepeilten sechs Prozent Dividende seien nach allen Gebühren zu verstehen. Da- rüber hinaus werde jedes Jahr eine Erhöhung der Anteilspreise um ein bis zwei Prozent angestrebt. Alles in allem empfiehlt Corum jedoch eine Haltedauer von zumindest acht Jahren. Der Regulator AMF betrachtet bei SCPIs mitunter zehn bis 20 Jahre als ange- messen. Zinsniveau bedenken Bei derart langen Haltefristen sollte jeden- falls auch das Zinsniveau mitbedacht werden: Steigen die Renditen für langjährige Staats- anleihen, schmilzt die Prämie dahin, die ein SCPI heute liefert. Schwächelt gleichzeitig der Immobilienmarkt, drohen zudem Wertab- schläge bei den Assets selbst. Fazit für den Origin: ein hoch diversifizier- ter Fonds, der Cash verschmäht und lieber Immobilienpotenziale ausschöpft. In Frank- reich gab es dafür Preise. Allerdings könnte die Gesellschaft stringen- ter über Risiken informieren. Zum Beispiel steht im Kapitalmarktprospekt, dass Anleger mit Haftungsansprüchen konfrontiert sein können, wenn eine „strafrechtliche Verfolgung der Gesellschaft erfolglos geblieben ist“. Ein rein theoretischer Aspekt, sagt hingegen Puzin. Man habe demWirtschaftsprü- fer, der den Prospekt begutachtet hat, nicht klarmachen können, dass dies im französischen Recht keine reale Kon- sequenz nach sich ziehe. Für österrei- chische Anleger, die in der Vergangen- heit bereits bei (anfangs vielverspre- chenden) geschlossenen Fonds mit Nachschuss-Fragen konfrontiert wa- ren, geht es hier aber um Details, die man gern eindeutig geklärt hätte. Auch heißt es im Prospekt, interne Verfahren garantieren, dass kein Ertrag ausge- schüttet wird, der nicht durch Gewinne gedeckt ist. Welche exakt, blieb im Gespräch offen. EDITH HUMENBERGER-LACKNER| FP Der französische SCPI-Markt Enorme Zuwächse beim verwalteten Vermögen 31 Gesellschaften verwalten in 175 SCPI-Fonds derzeit ein Vermögen von 55,4 Milliarden Euro. 2010 waren es 22,3 Milliarden Euro. Quelle: ASPIM Mrd. Euro 0 10 20 30 40 50 60 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 Kapitalisierung aller SCPIs » Kein Investment bietet derzeit jährlich derart hohe Renditen, die in monatlicher Weise ausgeschüttet werden. « Frédéric Puzin, Corum Asset Management Corum Asset Management • Gesellschafter der Corum Asset Manage- ment (CAM) ist Butler Corum (zu 100 %) Gesellschafter von Butler Corum • 45 % Corum Origine (im Eigentum von Frédéric Puzin). Achtung Schreibweise „Ori- gine“ im Unterschied zum „Origin“-Fonds • 45 % Butler Industries (im Eigentum von Walter Butler) • 10 % Geschäftsführer von Corum Anmerkung: Puzin und die Gesellschafter besitzen nach Eigen- angaben keine Anteile am Corum Origin SCPI. Corum AM ver- waltet noch den Corum XL und den OPCI Medicis. Frédéric Puzin, Vorsitzender von Corum AM, hat „keine Marketingstory, nur Renditeziele“. 155 www.fondsprofessionell.at | 2/2019