FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2018

Foto: © dreamstime E in gutes Jahrzehnt nach MEL und Immofinanz stehen Immobilienanlagen bei vielen Sparern wieder hoch im Kurs. Laut FMA waren im April 2018 hier- zulande 189 Immobilienanleihen von 82 Emittenten mit einem Gesamtemissionsvo- lumen von 6,5 Milliarden Euro ausständig. Bei Laufzeiten zwischen drei und zehn Jahren werden bis zu zwölf Prozent Zinsen pro Jahr angekündigt. Kein Wunder, dass die FMA diese Anleihen auf ihrem Radar hat und nach einer ersten „Marktanalyse“ prompt eine Warnung aussprach. „Eine Investition in Immobilienanleihen darf nicht mit einer Inves- tition in Immobilien verwechselt werden. An- leger müssen sich im Klaren sein, dass sie mit einer Immobilienanleihe am Risiko eines Un- ternehmens beteiligt sind, nicht an dem einer Immobilie“ , betonten die FMA-Vorstände Helmut Ettl und Klaus Kumpfmüller in dem Papier. Die Behörde befürchtet, dass manche Investoren wegen des Bezugs zu Immobilien glauben, solche Schuldverschreibungen seien eine sichere Geldanlage. Und vor diesem Trugschluss müssten sie gewarnt werden. Riskante Geschäfte Es sind vor allem hohe Zinsversprechen, die der FMAmissfallen. Häufig verfügen die Unternehmen, die hohe Zinsen versprechen, so die FMA, nur über sehr geringes Eigen- kapital. Das Problem für die (potenziellen) Anleger besteht dabei darin, dass bei vielen Angeboten die Informationen über die finan- zielle Lage der Emittenten dürftig sind. Nur für ein Drittel der Immobilienanleihen wurde ein Wertpapierprospekt erstellt. „Manche Un- ternehmen geben relativ viele Anleihen aus und können damit in Summe relativ hohe Schulden aufnehmen. Dies könnte ein Indiz für eine schwierige finanzielle Lage des Unterneh- mens sein“, stellte die FMA kürzlich fest. Ein besonderer Dorn imAuge sind der Auf- sicht die Angebote für Kleinanleger, für die unter bestimmten Voraussetzungen nur ein dreiseitiges Informationsblatt nach demAlter- nativfinanzierungsgesetz oder ein vereinfach- ter Prospekt veröffentlicht werden muss, wenn das Emissionsvolumen nicht höher als fünf Millionen Euro ist. Die Unterlagen werden von der FMA bekanntlich nicht auf deren wirtschaftliche Schlüssigkeit und die Richtig- keit der Angaben geprüft. Außerdem muss den Investoren klar sein, dass die meisten Unternehmen, die Immobilienanleihen ausge- ben, nicht der FMA-Aufsicht unterliegen. WISA-Anleihen Ende Mai hat die Whitestone Investment Advisory GmbH (WISA) einen vereinfachten Prospekt für fixverzinsliche auf Namen lau- tende Orderschuldverschreibungen aufgelegt. Whitestone wurde im Jahr 2000 in Budapest von Norbert Galfusz, Balázs Györke und dem Wiener Projektentwickler Zwerenz & Krause gegründet, um gemeinsam Bauprojekte in Zentral- und Osteuropa aufzunehmen. Die Emittentin der Anleihe gibt es aber erst seit Ende 2013. Das gründungsprivilegierte Stammkapital der GmbH – nur 10.000 Euro – gehört Galfusz und Györke. Beide sind nach eigenen Angaben seit 1990 im Immobilien- geschäft tätig. Mit der WISA sind sie in den österreichischen Markt eingetreten. Hierzu- lande bieten sie Vorsorge- und selbst genutzte Eigentumswohnungen an. Whitestone hat bis- her laut eigener Internetseite 386 Wohnungen mit 98.000 Quadratmeter Nutzfläche (inklu- sive Büro- und Gewerbeflächen) entwickelt und verkauft. Im Prospekt ist von zwei fertig- gestellten und zwei in Bau befindlichen Pro- jekten die Rede. Die „Gartensiedlung Bie- dermannsdorf“, die zurzeit südlich von Wien errichtet wird, ist auch mit einem Nachrang- darlehen finanziert, das über ein Crowdfun- ding eingeworben wurde. Einen in Zahlen gegossenen und schlüs- sigen Erfolgsnachweis für ihre fast dreißig- jährige Tätigkeit in der Immobilienbranche liefern Galfusz und Györke nicht. Im Übri- gen ist das WISA-Team interessant besetzt. Projektentwickler und Projektmanager Mi- chael Esslinger ist auch geschäftsführender Gesellschafter der Bauwerk Immobilienbe- teiligungs- und Finanzierungsgesellschaft, die ebenfalls Wohnungen baut. Christian Liebe- treu ist sowohl bei Whitestone als auch bei Bauwerk für die Finanzen und das Control- ling verantwortlich. Freie Wahl Das Anleihenkapital soll in die Bauträger- gesellschaft von Whitestone investiert werden, indem Projektgesellschaften Eigenkapital oder nachrangige Gesellschafterdarlehen erhalten. Das bedeutet: Fließt das investierte Geld aus den Projekten nicht an die Emittentin zurück, geht Anleihenkapital verloren. In den vier Pro- jekten, die als Referenzen im Prospekt ge- nannt sind, kalkuliert die WISA eine Gewinn- marge von 16 Prozent. Die Schuldverschrei- bungen sind in Nennbeträge von 2.500 bis 5.000 Euro gestückelt und werden auf den Namen der Anleger ausgestellt. Die Laufzeit endet am 31. Mai 2028, wobei die Anleger grundsätzlich ein jährliches Kündigungsrecht mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist haben. Allerdings müssen sie konzeptbedingt schon bei der Zeichnung für drei oder fünf Jahre auf das Kündigungsrecht verzichten. Für die Varianten gibt es eine unterschiedliche Verzinsung: Wer drei Jahre nicht kündigen können möchte, soll fixe Zinsen in Höhe von fünf Prozent erhalten. Beim fünfjährigen Ver- zicht beträgt der Fixzins jährlich 6,5 Prozent. Außerdem steht den Investoren eine Zusatz- verzinsung in Höhe von zwei Prozent zu, wenn die Emittentin einen Jahresgewinn er- zielt, der mindestens so hoch ist wie 7,5 Pro- zent der Bilanzsumme zum Ende desselben Geschäftsjahres. Laut Prospekt gelang dies 2016, aber 2017 war das nach vorläufigen Zahlen nicht der Fall. Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Immobilienanleihen versprechen zum Teil ungewöhnlich hohe Renditen, die damit verbundenen Risiken werden dabei jedoch oft unzureichend dargestellt. 164 www.fondsprofessionell.at | 3/2018 sachwerte I produkte