Große Unterschiede zwischen Marktmieten und regulierten Mieten schaffen einen Anreiz für Wohnraumhortung. Das betont das Österreichische Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) in seiner kürzlich veröffentlichten "Kurzanalyse der aktuellen Mietenregulierung in Österreich". Besonders augenscheinlich sei dies bei den Kategoriemieten, wo der durchschnittliche Flächenverbrauch pro Kopf um 20 Quadratmeter höher ist als im unregulierten Segment. Bei den Richtwertmieten seien die Befunde aus den Statistiken deutlich differenzierter. Allerdings könnte die geplante Mietenbremse in diesem Bereich aus Effizienzgesichtspunkten kontraproduktiv sein.

Die WIFO-Ökonomen Michael Klien und Peter Reschenhofer haben das aktuell in Begutachtung befindliche 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) aus ökonomischer Perspektive untersucht. Im Mittelpunkt stehen die drei zentralen Maßnahmen: Begrenzung der Wertsicherung, Erhöhung der Mindestbefristung und eine Mietenbremse für Mietrechtsgesetzmieten. "Leistbarkeit von Wohnen ist nicht ausschließlich mittels Mietenregulierungen erreichbar", heißt es im Fazit. Mietenregulierung diene zumeist als Vehikel für den Interessensausgleich zwischen Mieter- und Vermieterseite. Es bestehe aber ein gewisses Spannungsfeld zur Kernaufgabe der Wohnungspolitik, betonen Klein und Reschenhofer, und geben einen Denkanstoß: "Wie kann neuer/zusätzlicher Wohnraum in schnell wachsenden Städten geschaffen werden?"

Befristungen: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben
Die geplante Begrenzung der Wertsicherung bei den Bestandsmieten sieht das WIFO kritisch. Denn einerseits sei sie nur für einen Teil der Mietentwicklung verantwortlich. Andererseits habe die Dämpfung der Mietanpassung einen unerwünschten Nebeneffekt, weil durch diese Regelung unbefristete Mietverhältnisse für Vermieter noch unattraktiver werden. Gleichwohl sehen die Wirtschaftsforscher, dass Einbußen aus einer nur teilweise erfolgten Wertsicherung bei befristeten Verträgen bei der nächsten Wiedervermietung "zeitnah nachgeholt" werden können. 

Die von der Bundesregierung im Mietenpaket geplante Erhöhung der Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre kann laut WIFO die Wohnsituation für die Mieterseite nur auf Zeit stabilisieren. "An der Gesamtmiethöhe wird sich wenig ändern, da Anpassungen an das Marktniveau nun statt nach drei nach fünf Jahren geschehen. Um das erwartete geringere Mietenwachstum zu kompensieren, sind hier auch wiederum höhere Mieten zu Beginn eines Vertrages möglich", heißt es in der Studie. In diesem Zusammenhang warnt das WIFO vor einem gänzlichen Verbot von Befristungen: "Das würde das Phänomen der Wohnraumhortung verstärken." (ae)