Schlechte Nachrichten für die heimische Immobilien- und Fondsbranche. Der Verein für Konsumenteninformation (VKI) hat eine Klage gegen die LLB Immo KAG eingebracht. Die Anlegerschützer verlangen, dass die Immobiliengesellschaft es fortan unterlässt, das Basisinformationsblatt zum offenen Immobilienfonds LLB Semper Real Estate mit der derzeit verwendeten Systematik zur Ermittlung des Gesamtrisikoindikators zu veröffentlichen beziehungsweise zu verwenden. Der Fonds wurde in der niedrigsten Risikokategorie 1 eingestuft.

Der VKI begründet seine Unterlassungsklage, die nun beim Handelsgericht in Wien anhängig ist, damit, dass seiner Meinung nach die Immobilien nicht jährlich, sondern mindestens monatlich bewertet werden sollten. Denn bei der Bewertung "nur" einmal im Jahr, wie das vom Gesetzgeber vorgegeben ist, sei das Risiko für den Anleger in der Kategorie 6 oder 7 einzustufen, so VKI-Jurist Maximilian Eder gegenüber FONDS professionell ONLINE. 

Rechtsstreit mit europäischer Dimension
Der VKI lehnt sich dabei an ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth in Bayern an, das im Februar 2025 entschieden hat, dass die Risikoeinstufung für den offenen Immobilienfonds Uniimmo: Wohnen ZBI nicht zutreffend ist und daher nicht verwendet werden darf. Geklagt hatte die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg e.V. gegen die ZBI Fondsmanagement GmbH.

Die Frage, welche Bewertungssystematik richtig ist, hat eine europarechtliche Bedeutung, und deshalb ist das Berufungsverfahren beim Oberlandesgericht Nürnberg noch nicht abgeschlossen. Das Berufungsgericht rief im Oktober 2025 den Europäischen Gerichtshof (EuGH) an. Er muss sich mit der Frage beschäftigen, ob ein offener Immobilienfonds in Form eines sogenannten PRIIP der Vorgabe einer mindestens monatlichen Festsetzung von Preisen unterliegt, wenn zwar die Anteilspreise börsentäglich ermittelt werden, dabei aber auf eine bis zu drei Monate zurückliegende Immobilienbewertung zurückgegriffen wird und lediglich die Werte der übrigen Vermögensgegenstände börsentäglich bestimmt werden. Eine Entscheidung steht aus.

Faustschlag für die Fondsbranche
Für die österreichische Immobilienbranche ist das eine Hiobsbotschaft. Nicht nur, dass in den vergangenen Jahren mehrere Milliarden Euro aus den Immobilienfonds abgeflossen sind und infolgedessen der LLB Semper Real Estate geschlossen und später zur Liquidation geführt werden musste. Nun klagt der VKI gegen einen Marktteilnehmer mit möglicherweise weitreichenden Folgen. 

LLB-Geschäftsführer Louis Obrowsky bestätigt im Gespräch mit FONDS professionell ONLINE die Zustellung der Klage. "Wir prüfen den Inhalt der Klage in alle Richtungen und werden fristgerecht eine Beantwortung an das Gericht übermitteln", sagt er. Die Gesellschaft habe sich an die auch europaweit verwendete Interpretation der gesetzlichen Vorschriften gehalten. Mit dem VKI habe es vor der Klagseinbringung keinen Kontakt gegeben. "Unsere Anwälte kümmern sich nun um diesen Fall. Bis zu einer Gerichtsentscheidung können wir nichts weiter unternehmen", so Obrowsky. (ae)