"Die klassischen Wiener Gründerzeitzinshäuser haben sich in den letzten 12 Monaten als eine der wesentlichsten Stabilisatoren für die Wiener Immobilienwirtschaft ausgezeichnet. Keine Krise bringt dieses besondere Wiener Kultur- und Wirtschaftsgut mit seinem hohem, emotionalen Wertanteil ins Wanken", zieht Eugen Otto, Eigentümer von Otto Immobilien bei der Vorstellung des aktuellen Wiener Zinshaus-Marktberichts Bilanz. Insgesamt wurden 2020 in ganz Wien 507 Zinshäuser verkauft – ein leichtes Minus von zwei Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Jahr 2019. 

Einen Einbruch gab es allerdings beim Volumen der Verkäufe, das sich gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019 um fast ein Drittel (32 %) verringert hat. Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt (2013 bis 2019) betrug das Minus ca. 26 Prozent. "Die Milliardengrenze wurde aber dennoch geknackt", so Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien. Damit bewege man sich auf dem Niveau der Jahre 2016 und 2017. Allerdings: "Auch wenn diese herausfordernde Zeit nach stabiler Investmentsicherheit trachtet und eine ungebremste Nachfrage auf die Knappheit angebotener Gründerzeithäuser stößt, werden Zinshäuser nicht um jeden Preis gekauft", erklärt Buxbaum.

Boom im 6. und 16. Bezirk
In Hinblick auf die einzelnen Bezirke sind laut Otto Immobilien vor allem der 6. und 16. Bezirk hervorzuheben: "Hier wurden mit 80 Millionen im 6. und 83 Millionen im 16. Bezirk um rund 20 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum umgesetzt", berichtet Martin Denner, Leiter Immobilien Research. Im Jahresvergleich (Frühjahr 2020) hat sich das Transaktionsvolumen sonst nur in den Bezirken 8., 11., 18. und 19. erhöht - alle anderen Bezirke hatten deutliche Umsatzrückgänge zu verzeichnen. "Mit Stichtag 14.2.2021 konnten wir in keinem der Bezirke jedoch Verkäufe von mehr als 100 Millionen Euro feststellen", weiß Denner. Vor allem der 1. Bezirk, der seit der Ersterhebung durchgehend diese Grenze übertroffen hat, weist nicht nur im Vorjahr, sondern bereits in den letzten zwei Jahren deutliche Umsatzrückgänge auf.

Bei der Anzahl der Verkäufe verzeichnen der 15. und 18. Bezirk mit 93 Prozent bzw. 81 Prozent die stärksten Zuwächse. Vor allem die inneren Bezirke haben im Verhältnis zur Vergleichsperiode bei der Anzahl der Transaktionen zugenommen. Am stärksten war laut Otto Immobilien der Rückgang in den Bezirken 7. und 2. ausgefallen.

Hohe Volumina innerhalb des Gürtels
"In Bezug auf die Transaktionsvolumina innerhalb bzw. außerhalb des Gürtels sehen wir diesmal sehr große Verkäufe innerhalb des Gürtels", erklärt Denner. Mit knapp 65 Prozent des Transaktionsvolumens (+13 %-Punkte) präsentieren sich die Bezirke innerhalb des Gürtels nach einer leichten Trendwende im Vorjahr wieder deutlich vor den äußeren Bezirken. Anders sieht es bei der Anzahl der Verkäufe aus: Bei diesen gab es mit 70 Prozent deutlich mehr in den Bezirken außerhalb des Gürtels. Dies bedeutet, dass eine Transaktion innerhalb des Gürtels im Durchschnitt ein dreimal so hohes Volumen aufweist, wie ein Verkauf in den äußeren Bezirken.

Hohe Preise drücken weiter auf die Rendite
Der starke Rückgang an angebotenen Wiener Gründerzeit-Zinshäusern und die gleichzeitig starke Nachfrage haben dazu geführt, dass die Mindestpreise in einzelnen Bezirken deutlich zugelegt haben. Der höchste Zuwachs bei den Mindestpreisen konnte im 18. und 19. Bezirk verzeichnet werden. Hier stiegen die Mindestpreise um 12 Prozent an. Ebenfalls stark gestiegen sind die Einstiegspreise in den Bezirken 9., 13., und 20. "Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.770 Euro/m² verkauft", berichtet Jelena Pirker, Teamleiterin Zinshaus bei Otto Immobilien. Und sie ergänzt: "Die Preise haben seit Herbst 2020 insbesondere in den Regionen außerhalb des Gürtels deutlich zugelegt. Vor allem bei den Einstiegspreisen konnten wir starke Steigerungen beobachten." Generell ist nur mehr in den Bezirken 10., 11., 21., 22. und 23. eine Rendite von über drei Prozent erzielbar. Alle anderen Bezirke weisen mittlerweile eine Rendite von weniger als drei Prozent auf. (gp)