Die neue Bundesregierung dreht unter dem Wahlspruch leistbares Wohnen bei den Mieten an einigen Stellschrauben. Dazu gehört eine Mietpreisbremse, die 2026 und 2027 in Altbauten und kommunalen oder geförderten Objekten Maximalsteigerungen um ein beziehungsweise zwei Prozent erlaubt, ab 2028 soll dann ein Index gelten, der Erhöhungen über drei Prozent zwischen Mietern und Vermietern splittet.

Die Vermieter sind mit dem Markteingriff naturgemäß nicht glücklich. Wenn sie am Regierungsprogramm etwas Positives erkennen wollen, dann jenen Absatz, der mehr Rechtssicherheit verspricht. Vorgesehen ist eine Klarstellung zu Verjährungsfristen: Wollen Mieter Zahlungen aufgrund rechtswidriger Wertsicherungs- oder Hauptmietzinsanpassungsvereinbarungen zurückfordern, dann soll die Frist dafür auf fünf Jahre begrenzt werden, wobei der Anspruch innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis der Rechtswidrigkeit geltend gemacht werden muss.

Unsicherheit nach Gerichtsentscheidung
Wilhelm Huck, Partner bei der Rechtsanwaltskanzlei HSP.law, lobt den Plan zur gesetzlichen Klarstellung, sieht aber Unsicherheiten. Erstens müsse abgewartet werden, wie die Gesetzesregelung am Ende tatsächlich gestaltet wird. Zweitens müsse beobachtet werden, wie die höchstgerichtliche Rechtsprechung in den kommenden Monaten verläuft.

Huck verweist auf eine kürzlich ergangene Entscheidung des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien (LG ZRS Wien, 40 R 106/24w). Das Gericht habe klargestellt, dass Mieter zu Unrecht entrichtete Mietzinsanpassungen aufgrund unzulässiger Wertsicherungsklauseln bis zu 30 Jahre rückfordern können. "Dies steht im Widerspruch zur bisher vertretenen Auffassung, wonach für derartige Ansprüche die dreijährige Verjährungsfrist gilt", so Huck in einer Aussendung.

Er befürchtet, dass die Entscheidung eine Welle an Rückforderungsansprüchen gegen Vermieter auslösen könnte. "Sollte sich die 30-jährige Verjährungsfrist durchsetzen, würde dies nicht nur bestehende, sondern auch bereits beendete Mietverhältnisse betreffen", so Huck.

Den Vermietern, denen erhebliche Finanzrisiken drohen, bleibt nur abzuwarten, ob die Entscheidung des Landesgerichts weitere Kreise zieht. Eine endgültige Klärung durch den Obersten Gerichtshof (OGH) oder sogar den Europäischen Gerichtshof (EuGH) scheint möglich, so Huck. Der OGH habe bereits in mehreren Klauselentscheidungen bestimmte Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern als unzulässig qualifiziert. (eml)