Eigentum verpflichtet, und mit der Vermögensgröße nehmen bei vielen die Kopfschmerzen zu, wenn es um die kostenschonende Weitergabe an Erben oder andere Begünstigte geht. Die Immobilien machen hier keine Ausnahme. Dabei ist unerheblich, ob Vorsorgewohnungen, Zins- und Einfamilienhäuser oder Anteile an Bauherrenmodellen im Fokus stehen. "Es sind immer insbesondere das Zivil- und das Steuerrecht, aber etwa auch verfahrensrechtliche Aspekte zu behandeln", erklärt Rechtsanwalt Thomas Gratzl. Erfahrungsgemäß stehen primär erbrechtliche Überlegungen und in weiterer Folge steuerliche Gestaltungsfragen für die beste Vermögensweitergabe im Zentrum. "Es muss die Gesamtsituation konkret beurteilt und danach eine möglichst optimale ­Lösung gesucht werden", so Gratzl.

Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren massiv gestiegen sind, können die Begünstigten besonders froh sein, dass es in Österreich keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer gibt. Denn dadurch kann das Immobilienvermögen mit einer sehr geringen Belastung übertragen werden. Zu berücksichtigen sind lediglich Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Notarkosten, die sowohl bei der Schenkung als auch im Erbfall anfallen. Das bedeutet: Mit der unentgeltlichen Übertragung unter Lebenden können zwar die Eigentumsverhältnisse geregelt und Erbstreitigkeiten, aber nicht die Grunderwerbsteuer vermieden werden. „Das gilt für alle Formen des Immobilienvermögens, die nicht über Fonds oder Wertpapiere strukturiert sind“, erklärt ­Steuerberater Wolfgang Schmid, Partner der Kanzlei Artus in Wien.

Unumgängliche Steuer
Bemessungsgrundlage ist immer der Grundstückswert mit Ausnahme von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, für die in der Regel der einfache Einheitswert herangezogen wird. Der Grundstückswert wird mit dem Pauschalwertsystem, ­einem geeigneten Immobilienpreisspiegel oder durch den Nachweis des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstücks ermittelt. Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig, und es kann für jedes Grundstück frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll. Wenn die Eigentümer davon ausgehen, dass der Wert ihres Immobilienvermögens weiter steigen wird, ist die Übertragung zu Leb­zeiten günstiger als nach dem Tod, weil Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr gespart werden.

Die Grunderwerbsteuer ist gestaffelt. ­Innerhalb der nahen Familie fallen für die ersten 250.000 Euro nur 0,5 Prozent, für weitere 150.000 Euro zwei Prozent und alle Beträge darüber hinaus 3,5 Prozent vom Immobilienvermögen an. Ein Beispiel: Wenn der Wert eines Grundstücks mit einer Immobilie 500.000 Euro beträgt, beläuft sich die Steuer auf 7.750 Euro. Für eine Million Euro sind 25.250 Euro fällig. Bei Übertragungen außerhalb der Familie beträgt die Grunderwerbsteuer generell 3,5 Prozent. In wenigen Ausnahmefällen fällt keine Grunderwerbsteuer an, das gilt insbesondere bei Übertragungen auf eine gemeinnützige Vereinigung. 

Gestaltungsmöglichkeiten
Die geltenden Gesetze bieten kaum Möglichkeiten, Steuern zu sparen. "Aus diesem Grund ist die proaktive Gestaltung der Immobilienübertragung in erster Linie ein Weg, im Vorfeld Klarheit für alle Beteiligten zu schaffen", meint Steuerberater ­Michael Nösslböck, Partner der Linzer Kanzlei Eccontis. Inwieweit die Beratungskosten beim Steuer- und Rechtsberater sinnvoll investiert sind, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Die Schenkung kann beispielsweise der Vermögenssicherung dienen, indem dadurch unter anderem die Immobilien fest im Familienbesitz bleiben. (ae)


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