Die Lage auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt bleibt angespannt. Das ist eine der Kernaussagen einer aktuellen Analyse der Beratungsgesellschaft Neoshare Real Estate. Sie fiel anders als viele Maklerberichte realwirtschaftlich sehr differenziert aus. Daraus schließt Geschäftsführer José Martinez: "Unsere Prognosen zeigen erste positive Signale am Immobilienmarkt, wenngleich selektives Handeln entscheidend bleibt." Für den Investmentmarkt 2025 prognostizieren die Berater ein gewerbliches Transaktionsvolumen von 30 bis 35 Milliarden Euro.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind nicht gerade positiv, wobei Neoshare für die deutsche Wirtschaft positive Impulse aus den Sondervermögen für Infrastruktur und Verteidigung erwartet. Gleichzeitig ist das Finanzierungsumfeld herausfordernd. "Die Fremdkapitallücken bei Refinanzierungen sind weiter vorhanden. Keine Neuigkeiten hierzu bedeuten nicht, dass die Probleme gelöst sind", heißt es in der Studie. Von einer spürbaren Entspannung im Finanzierungsumfeld könne weiterhin nicht die Rede sein.

Begrenzte Möglichkeiten auf der Käuferseite
Auf der Investmentseite bergen die zuletzt stark einengenden Spreads zwischen Immobilien- und Benchmarkrenditen weiteres Korrekturpotenzial. Allerdings haben die Kapitalwerte laut Neoshare ihren Tiefpunkt erreicht. Das Unternehmen erwartet eine moderate Erholung der Marktaktivität im Jahresverlauf 2025. Die weitere Annäherung der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern werde in Verbindung mit stabilisierten Finanzierungskonditionen die Investitionsbereitschaft erhöhen. Allerdings bleibe die Kapitalverfügbarkeit für Investoren begrenzt. Bei vielen Investoren sei zudem die Immobilienquote ausgereizt.

Ein weiterer limitierender Faktor ist zudem der fehlende Anreiz. Die Renditen von Staatsanleihen sind relativ attraktiv, sodass Investoren wenig Handlungsdruck auf der Alternative-Seite verspüren. Laut Neoshare haben sich die Spitzenanfangsrenditen im Jahresverlauf 2024 stabilisiert. Büro- und Logistikimmobilien liegen aktuell bei rund 4,50 Prozent und Geschäftshäuser in 1A-Lagen bei rund 4,00 Prozent.

Unterschiedliche Gesichter in den Teilmärkten
Im Büromarkt gebe es enorme Unterschiede, denn vor allem in den Randlagen sei der Leerstand spürbar gestiegen. Die Flächennachfrage sei zwar stabil, aber nur auf "reduziertem Post-Corona-Niveau". Das wirtschaftliche Umfeld biete nur wenige Impulse für den Bürosektor. Trotzdem sind die Durchschnitts- und Spitzenmieten zuletzt gestiegen. Die Lage im Industrie- und Logistikmarkt sieht Neoshare ambivalent. "Die Industrie zeigt eine anhaltende Nachfrageschwäche, Online-Händler stellen Expansionen wegen des auslaufenden Corona-Effekts auf den Prüfstand", heißt es in der Analyse. Positive Nachfrageimpulse seien aber aus den Sondervermögen Infrastruktur und Verteidigung zu erwarten. (ae)