Über die auf Immobilien spezialisierte Crowdinvesting-Plattform Dagobertinvest werden nun auch qualifizierte Nachranganleihen angeboten. Mit Stückelungen von 25.000 Euro werden Anleger mit höherem Finanzvermögen angesprochen, denen bis zu zwölf Prozent Zinsen in Aussicht gestellt werden. Das Angebot hebt sich deutlich vom bisherigen Produktstatus ab. Üblicherweise richtet sich Crowdinvesting an Kleinanleger, die mit wenigen hundert Euro einsteigen können, wobei meist keine Anleihen sondern qualifizierte Nachrangdarlehen zum Einsatz kommen.

Verbraucher dürfen laut "Schwarmfinanzierungsgesetz" (Alternativfinanzierungsgesetz, AltFG), innert zwölf Monaten eigentlich nur bis zu 5.000 Euro je Emission investieren. Ausnahmen gibt es aber für Private, wenn sie höchstens das Doppelte ihres monatlichen Nettoeinkommens oder maximal zehn Prozent ihres Finanzanlagevermögens ausgeben. Nicht unter diese AltFG-Schwelle fallen außerdem professionelle Anleger nach dem Alternativen Investmentfonds Manager-Gesetzes (AIFMG). Hier hakt das neue Angebot ein.

Anleihen mit gleichen Bedingungen
Unter dem Schlagwort "Platinum Club" soll den Kunden ungefähr zwei Mal im Monat eine qualifizierte Nachranganleihe zur Finanzierung konkreter Immobilienprojekte angeboten werden. Die Anleihe sei mit exakt den selben risikorelevanten Bedingungen ausgestattet wie das entsprechende Nachrangdarlehen, das gleichbleibend weiterhin an Kleinanleger vermittelt wird, sagt Co-Gründer und Geschäftsführer Andreas Zederbauer. Gleiche Bedingungen bedeutet: Anleiheanleger werden im Insolvenzfall ebenfalls nachrangig bedient, und sie haben die gleichen "vorinsolvenzrechtlichen Durchsetzungsbedingungen" – sprich, das Unternehmen zahlt keine Kupons, wenn die Liquidität gefährdet ist. Das Geld fließe außerdem wie bisher nicht in die Unternehmensfinanzierung, sondern sei zweckgewidmet für ein konkretes Bauprojekt.

Für Großanleger ergeben sich aus der Anleihestruktur steuerliche Vorteile: Während die beim Crowdinvesting sonst eingesetzten qualifizierten Nachrangdarlehen privat in die Einkommenssteuererklärung aufgenommen werden müssen, ist man mit dem Bond im Wertpapierbereich – wo die Kapitalertragssteuer (KESt) direkt vom Emittenten abgeführt wird. Die Rückzahlung ist also bereits endbesteuert und wird dem Einkommen des Investors nicht zugerechnet. Damit werden die Erträge der Großanleger nicht mit dem Spitzensteuersatz belastet.

Man habe über ein Jahr daran gearbeitet, ein Produkt auf Wertpapierbasis (im Unterschied zur Veranlagung KESt-pflichtig) zu entwickeln und dennoch im Rahmen des AltFG zu bleiben, sagt Zederbauer. Das AltFG sorgt unter anderem für reduzierte Prospektvorschriften. Es werde sowohl für die Anleihen als auch für die Darlehen ein "kleines Prospekt" nach AltFG angeboten. Denkbar sei, dass künftig ungefähr 30 Prozent der investierten Volumina von Großanlegern kommen und 70 Prozent von Kleinanlegern.

Verzinsung neun bis zwölf Prozent
Die Laufzeit der Immobilienprojekte auf Dagobertinvest liegt zwischen zwölf und 30 Monaten. Den Großinvestoren wird eine Verzinsung von neun bis zwölf Prozent per annum in Aussicht gestellt. Bei Kleinanlegern sind es zwischen sieben und zehn Prozent. Der geringere Zins in dieser Zielgruppe ergebe sich aus dem höheren Marketingaufwand bei gleichzeitig kleinerem Einzelinvestitionsbetrag, heißt es.

Immobilienerrichtungsgesellschaften sind bereit, diesen enormen Zinsbetrag an Anleger zu bezahlen, weil sie oft erst durch deren Beitrag zu einer Bankfinanzierung kommen: Banken betrachten nämlich die beim Crowdinvesting üblichen qualifizierten Nachrangstrukturen als Eigenmittel des Unternehmens – im Ernstfall werden die Anleger ja nach der Bank bedient. Üblich ist zum Beispiel, dass die Bank 20 Prozent Eigenkapital verlangt, damit sie ein Projekt finanziert, wovon die Immobiliengesellschaften selbst oft nur ein Fünftel vorweisen können. Den großen Rest holen sie sich von den Crowd-Investoren, die das nötige – auf das Eigenkapital anrechenbare – Geld liefern. Crowd-Anleger müssen sich also bewusst sein, dass sie meist den Löwenanteil des geforderten Eigenkapitals zur Verfügung stellen. Dementsprechend hoch ist aber dafür auch die Rendite. (eml)