Der nachhaltige Anstieg der Inflation bringt laut den Finanzierungspezialisten von Infina zunehmend mehr Haushalte an ihre Belastungsgrenze. Die Leistbarkeit von Wohnimmobilien ist durch die erhöhten Lebenshaltungskosten bereits stark gesunken. Hinzu kommt noch der erhebliche Zinsanstieg, der Wohnbaukredite verteuert. So hat die EZB ihren Hauptrefinanzierungssatz bis 15. Dezember 2022 auf 2,50 Prozent nach oben geschraubt – auf ein Niveau, welches zuletzt 2009 bestand.

Der 3-Monats-Euribor stieg somit vom 30. September 2022 bis 2. Januar 2023 um 98,9 Basispunkte (ein Basispunkt ist ein hundertstel Prozentpunkt) auf 2,162 Prozent. "Gleichzeitig hoben die zwölf Kreditinstitute der Marktstichprobe des IKI verstärkt ihre Margen an, wodurch sich variabel verzinste Kredite auf Quartalssicht in Summe dann um 105,4 Basispunkte auf durchschnittlich 3,389 Prozent erhöhten", erklären die Experten in ihrem aktuellen Bericht zum Infina Kredit Index (IKI).

Kredite haben sich deutlich verteuert 
Wie Kreditnehmer mit variabel verzinsten Krediten konkret betroffen waren, zeigt ein Jahresrückblick: Seit Jahresbeginn 2022 hat sich die effektive Rate für einen durchschnittlichen variabel verzinsten Wohnbaukredit in Höhe von 100.000 Euro bei 25 Jahren Laufzeit für gute Bonitäten von monatlich 369,05 auf 511,23 Euro im Monat verteuert, also um 142,18 Euro beziehungsweise jährlich um 1.706,16 Euro. Angenommen es wären auf 25 Jahre noch 300.000 Euro ausständig, dann hätte sich der Schuldendienst annualisiert um 5.118,48 Euro verteuert. Die zugrundeliegenden Nominalzinsen stiegen nämlich in der abgelaufenen Jahresperiode von 0,586 auf 3,389 Prozent, also um 2,803 Prozentpunkte.

Noch etwas stärker war im gleichen Zeitraum der durchschnittliche Zinsanstieg bei zehnjährigen Fixzinskrediten, die sich nominal von 1,168 auf 4,023 Prozent beziehungsweise um 2,855 Prozentpunkte verteuerten. Für die effektive Rate, die auch Nebenkosten mitberücksichtigt, bedeutet dies bei einem Kredit in Höhe von 100.000 Euro eine monatliche Verteuerung von 397,28 auf 546,75 Euro, also um 149,47 Euro, was 1.793,64 Euro im Jahr entspricht.

Weniger Fixzinskredite und Halbierung des Wohnbaukreditmarktes
Wer nach der Einführung der strengeren Kreditvergabestandards (KIM-V) seit 1. August 2022 noch einen Wohnbaukredit bekommt, muss laut Infina nun tiefer in die Tasche greifen und hat auch eine geringere Auswahl an Angeboten, denn die Kreditinstitute reduzieren ihre Palette an Fixzinskrediten zum Teil drastisch. Dies liegt insbesondere daran, dass Kreditinstitute die teils langfristigen Zinsrisiken nicht mehr übernehmen möchten oder die Kosten für die notwendige Refinanzierung beziehungsweise die Risikovorsorge zu hoch sind.

Diese Parameter führen zu einem starken Rückgang bei der Vergabe von Wohnbaukrediten. Ab August 2022 bewegten sich die Einbrüche in der Neuvergabe von Wohnbaukrediten gegenüber den Vorjahresmonaten zwischen 30,6 Prozent (September) und 47 Prozent (November). Mit zunehmender Zinshöhe hat sich die Neufinanzierungstätigkeit bis November 2022 somit nahezu halbiert.

Immobilienpreise deutlich unter Druck
Der heimische Wohnimmobilienmarkt hatte laut dem von der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex bereits im dritten Quartal 2022 seinen (zumindest vorläufigen) Höhepunkt erreicht. Im vierten Quartal erfolgte dann bereits ein Rückgang um 1,9 Prozent auf 272,9 Punkte. Lag die jährliche Preissteigerung im zweiten Quartal noch bei 13,1 Prozent, folgte im dritten Quartal bereits eine Verlangsamung auf 10,8 Prozent, ehe die Preisdynamik im vierten Quartal auf 5,2 Prozent abgebremst wurde.

Auffällig ist laut den Finanzierungsexperten auch, dass neue Wohnungen zuletzt deutlich besser abschnitten als Bestandswohnungen. Eventuell werden bei älteren Immobilien bereits künftig anfallende energetische Sanierungsmaßnahmen und Investitionskosten eingepreist. (gp)