Der Markt für Wiens Gründerzeit-Zinshäuser hat sich nach einem coronabedingt schwierigen Vorjahr gut erholt. Zu diesem Ergebnis kommt Eugen Otto und sein Expertenteam im neuen Zinshaus-Marktbericht von Otto Immobilien. "Im ersten Halbjahr 2021 wurde nach unseren Erhebungen ein Transaktionsvolumen von 677 Millionen Euro verzeichnet. Dies entspricht einem Anstieg von 83 Prozent gegenüber dem Vorjahr", berichtet Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien. "Es ist somit klar, dass sich der Markt wieder von den Einschränkungen aufgrund der Coronakrise erholt und annähernd auf Vorkrisenniveau befindet", so Lukaschek. Nach Recherchen von Otto Immobilien lag das Transaktionsvolumen der ersten sechs Monate 2021 sogar deutlich über dem langjährigen Durchschnitt der Jahre 2012 bis 2020 – und zwar um immerhin rund 50 Prozent.

Zinshaus-Verkäufe: Äußere Bezirke liegen vorn
Ein deutliches Plus gab es auch bei den Verkäufen: Wurden im ersten Halbjahr 2020 nur 169 Verkäufe gezählt, so waren es von Jänner bis Juli 2021 bereits 263. Mit Ausnahme der Bezirke 4., 8. und 11. ist es dabei in allen Wiener Gemeindebezirken im Verhältnis zur Vergleichsperiode zu einem Anstieg der Verkäufe gekommen – und zwar um rund 62 Prozent. "Die meisten Häuser wurden mit Stichtag 14. August 2021 im 6. und 20. Bezirk verkauft", berichtet Martin Denner, Leiter Immobilien Research. Dennoch hält der Boom der Bezirke außerhalb des Gürtels in Summe an: Mit rund 68 Prozent gab es im ersten Halbjahr 2021 deutlich mehr Verkäufe in den Bezirken außerhalb des Gürtels. Auch in Bezug auf die Transaktionsvolumina hat dieser Bereich aktuell die Nase vorn: So entfielen knapp 51 Prozent derselben auf die Bezirke außerhalb des Gürtels. Die Bezirke innerhalb des Gürtels präsentierten sich mit knapp 49 Prozent des Transaktionsvolumens so schwach wie schon lange nicht mehr – in der Vorjahresperiode betrug dieser Wert noch 55 Prozent.

Bezirke innerhalb des Gürtels legen deutlich zu
Einen deutlichen Preisanstieg zwischen zwei und neun Prozent verzeichneten heuer die Gründerzeit-Zinshäuser vor allem in den Regionen innerhalb des Gürtels, so die Experten. In einzelnen Bezirken haben die Mindestpreise spürbar angezogen, bleiben jedoch nach den starken Preissprüngen der letzten Jahre vor allem außerhalb des Gürtels eher auf einem stabilen Niveau. Der höchste Zuwachs bei den Mindestpreisen wurde mit einem Plus von 20 Prozent im 21. Bezirk beobachtet, deutlich zugelegt haben die Mindestpreise auch in den Bezirken 1., 2. und 3, wo die Mindestpreise zwischen zehn und 15 Prozent stiegen. "Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.800 Euro je Quadratmeter verkauft", weiß Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien.

Die Maximalrenditen sind nach Erhebungen von Otto Immobilien zuletzt in fast allen Bezirken stabil geblieben. "Am stärksten fiel die Reduktion im 3. mit -0,2 Prozent aus. Bei den Minimalrenditen beobachten wir trotz generell niedrigen Niveaus in einigen Bezirken eine Abnahme von 0,1 Prozentpunkten", berichtet Lukaschek. Die Spitzenrendite für das beste Objekt in der besten Lage (entspricht der Mindestrendite im 1. Bezirk) ist mit 0,64 Prozent leicht gesunken. 

Immer weniger Gründerzeit-Zinshäuser
Dabei weisen die Experten auch darauf hin, dass Zinshäuser immer seltener werden: "Während im Herbst 2009 noch 15.529 Gründerzeit-Zinshäuser − im engeren Sinn nach Otto Immobilien − identifiziert wurden, existieren mit Stichtag 14.8.2021 nur noch rund 13.782 Gründerzeit-Zinshäuser in Wien", berichtet Denner. Dies entspricht einem Rückgang des Bestandes seit 2009 um etwas mehr als elf Prozent und um 39 Gebäude seit der letzten Berichtsperiode. "Hauptgrund für diese Entwicklung sind die Begründung von Wohnungseigentum, aber auch Nutzungsänderungen", so Denner. Abrisse von Gründerzeit-Zinshäusern sind hingegen eher selten, was für ihre hohe bauliche Qualität bzw. ihre ausgezeichnete Adaptierbarkeit spricht. (gp)