Die börsennotierte Frankfurter Büroimmobilienfirma Preos hat 2020 einen Jahresüberschuss von 83,1 Millionen Euro erzielt. Das geht aus dem nun veröffentlichten Einzelabschluss der AG nach HGB-Rechnungslegung hervor.

Der Gewinn stammt allerdings nicht aus dem operativen Kerngeschäft als Immobilienbestandshalter, sondern ist einer komplexen Transaktion mit dem ebenfalls börsennotierten Bürokonzern Gore zu verdanken. Dieses Geschäft aus dem vergangenen Sommer sorgte für "sonstige betriebliche Erträge" von 89,9 Millionen Euro – und hievte die Gewinn- und Verlustrechnung ins Plus.

Stille Reserven sind deutlich kleiner als einst erhofft
Ursprünglich hatte das Preos-Management gehofft, aus dem Gore-Deal sogar stille Reserven von fast 180 Millionen Euro heben zu können. Im März musste der Vorstand dann einräumen, dass dieser Ansatz nicht zu halten ist – und stellte fortan eine Summe zwischen 80 und 125 Millionen Euro in Aussicht. Der nun ausgewiesene Ertrag liegt im unteren Viertel dieser Spanne.

Eine Anfrage von FONDS professionell ONLINE, ob die Preos auch einen Konzernabschluss nach IFRS-Rechnungslegung veröffentlichen wird, ließ die Gesellschaft unbeantwortet. Ein solcher Konzernabschluss, wie er für das Jahr 2018 erstmals veröffentlicht worden war, spiegelt die wirtschaftlichen Verhältnisse eines verschachtelten Unternehmens wie der Preos besser wider als ein HGB-Einzelabschluss. Die Preos ist wegen Erleichterungen für kleine Gesellschaften jedoch nicht verpflichtet, solche konsolidierten Zahlen offenzulegen.

"Zukunftserfolgswerte" peppen die Bewertungen auf
Die Gore-Transaktion gilt unter Marktkennern als umstritten. Im Juli 2020 hatte die Preos 89,9 Prozent der Anteile einer Tochtergesellschaft, in der zwölf Bürohäuser gebündelt sind, an die Gore verkauft. Für die Preos-Tochterfirma zahlte die Gore allerdings kein Bargeld, sondern die Preos erhielt neu emittierte Gore-Aktien – und zwar so viele, dass sie seither knapp 60 Prozent der Anteile hält. Bilanztechnisch handelte es sich um eine Kapitalerhöhung gegen Sacheinlage.

Fragen werfen vor allem die Unternehmensbewertungen auf, die der Transaktion zugrunde lagen: Der Gore wurde seinerzeit ein Wert von rund 120 Millionen Euro zugeschrieben, die Preos-Tochter wurde mit etwa 200 Millionen Euro bewertet. Die Bewertung der beiden Unternehmen orientierte sich damals allerdings nicht nur am Wert ihrer Büroobjekte, sondern es flossen auch sogenannte "Zukunftserfolgswerte" ein, die vor allem auf geplanten Zukäufen weiterer Immobilien basierten. Der Zeitwert des Gore-Immobilienvermögens lag Mitte 2020 nur bei 47,4 Millionen Euro, also deutlich unter den veranschlagten 120 Millionen Euro.

Aktie im Sinkflug
Seit Bekanntwerden des Deals hat die Gore-Aktie deutlich an Wert verloren. Im Sommer 2020 war der Titel zeitweise mehr als zehn Euro wert, mittlerweile kostet er nur noch gut zwei Euro.

Sowohl die Preos als auch die Gore waren einst von Thomas Olek gegründet worden, dem Großaktionär und langjährigem Vorstandschef des Preos-Mehrheitseigentümers Publity. Dieses Firmenkonglomerat sorgte in den vergangenen Monaten mehrfach für Schlagzeilen, die deutsche Finanzaufsicht Bafin untersuchte zeitweise auch mögliche Marktmanipulationen und Insidergeschäfte mit Publity- und Preos-Aktien.

Teure Aktiengeschäfte mit Tippgeber-Hilfe
Im Dezember 2020 hatte FONDS professionell ONLINE publik gemacht, dass die Publity Preos-Aktien aus dem eigenen Bestand mit Rabatt an Privatanleger verkaufte – nicht nur in Deutschland, sondern auch in Österreich. Dafür schaltete das Unternehmen Tippgeber ein, die hohe Provisionen erhielten. Jüngst wurde deutlich, dass diese mittlerweile eingestellten Geschäfte für die Publity deutlich teurer waren als ursprünglich vermutet. (bm)