Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hat vor kurzem erneut eine Investorenwarnung zur Immobilienrendite Investitions- und Entwicklungs-AG veröffentlicht. Darin informiert die Behörde über einen Bescheid, der dem Unternehmen aufträgt, öffentliche Wertpapierangebote unter einer gewissen Prospektpflichtausnahme zu unterlassen. Der Bescheid ist nicht rechtskräftig. Laut Unternehmen kam es nicht zu öffentlichen Angeboten sondern zu Privatplatzierungen, für die kein Prospekt nötig ist.

Der Hintergrund: Die EU-Prospektverordnung beziehungsweise das österreichische Kapitalmarktgesetz (KMG) sehen bestimmte Ausnahmen vor, unter denen man Wertpapiere auch ohne Prospekt anbieten darf: Zum Beispiel kann ein Prospekt bei Angeboten entfallen, die sich an einen Adressatenkreis von weniger als 150 Personen richten, oder bei einer Mindeststückelung von 100.000 Euro.

FMA für Prospektaufsicht zuständig
Die Immobilienrendite plante laut FMA-Auskunft in den vergangenen zwei Jahren an die zwei Dutzend solcher Anleihen. Das Unternehmen unterliegt als solches zwar nicht der laufenden Aufsicht der Behörde. Jedoch überwacht die FMA die Einhaltung der Prospektregeln.

Laut Investorenwarnung auf der FMA-Homepage trägt die Aufsicht dem Unternehmen mit Bescheid vom 23. Juni zum einen auf, öffentliche Angebote von drei spezifischen Anleihen (ISIN AT0000A2R9U2, AT0000A2R9V0 und AT0000A2R9T4) unter der Ausnahme gemäß Artikel 1 Absatz 4 lit b EU-Prospektverordnung (150-Personen-Limit-Ausnahme) zu unterlassen. Das Unternehmen beendete die Platzierung dieser Anleihen nach Eigenauskunft am 30. Juni – der Bescheid sei erst an diesem Tag zugestellt worden, sagt Immobilienrendite-Geschäftsführer Mathias Mühlhofer. Zum anderen ermahnt die FMA das Unternehmen generell: zukünftige öffentliche Angebote "unter der Ausnahme gemäß Artikel 1 Absatz 4 lit b Verordnung (EU) 2017/1129 von Wertpapieren" seien zu unterlassen, "die in Ihrer Gesamtheit einen angesprochenen Adressatenkreis von mehr als 150 Personen übersteigen".

Extensive Inanspruchnahme der Ausnahmebestimmung wird untersagt
Was das in der Praxis bedeutet, erklärt ein FMA-Sprecher so: "Die FMA hat der Immobilienrendite per Bescheid unter anderem die extensive Inanspruchnahme (21 geplante Anleihen seit August 2019) der Ausnahmebestimmung gemäß Artikel 1 Abs 4 lit b Prospektverordnung untersagt". Immobilienrendite dürfe zwar diesen Ausnahmetatbestand der 150-Personen-Schwelle bei künftigen Emissionen "selbstverständlich" anwenden, müsse dafür aber "tatsächlich" die erforderlichen Kriterien erfüllen.

Auf welchem Weg es aus der Sicht der Behörde genau zu einer Nichterfüllung der Kriterien gekommen ist, beziehungsweise wo genau der Anlass für den Bescheid entstanden ist, ist nicht zu erfahren. Denn Details aus dem Bescheid darf die FMA, die sich auf ihre Amtsverschwiegenheit beruft, nicht veröffentlichen.

"Keine unrechtmäßige Wertpapierausgabe"
Immobilienrendite-Geschäftsführer Mühlhofer wies ein unerlaubtes öffentliches Angebot strikt zurück. "Es kam in unserem Fall zu keiner unrechtmäßigen Wertpapierausgabe ohne Prospekt", sagte er. Man habe den erlaubten Adressatenkreis von unter 150 Personen stets eingehalten. Und genau für diese Art von Platzierungen seien die Ausnahmen im KMG gedacht.

Wie hoch die Emissionserlöse der vergangenen zwei Jahre waren, die ohne Prospektausgabe vereinnahmt wurden, wollte Mühlhofer nicht sagen. Emissionserlöse gebe man "prinzipiell" nicht bekannt. Eine Bilanz, aus der Außenstehende die Anleihebestände der Immobilienrendite AG sehen könnten, gibt es seit Jahren im Firmenbuch nicht.

"Klarstellung der Rechtslage"
Aus Sicht der Immobilienrendite AG ergeben sich durch die behördliche Aufforderung "keine nennenswerten Konsequenzen". Ein Anwalt prüfe dies jedoch. Jedenfalls werfe die FMA dem Unternehmen keine Umgehung des KMG vor. Beim Bescheid handle es sich "lediglich um eine Klarstellung der Rechtslage, die allen Beteiligten sowieso bekannt war", sagt Mühlhofer. "Die Immobilienrendite AG darf und wird auch weiterhin 'Private Placement' Anleihen begeben", so der Geschäftsführer. Man habe das Gesetz immer befolgt.

Die Anleihen seien als "Private Placement" begeben und "nie öffentlich beworben" worden, erklärt Mühlhofer. Zielgruppe hierfür seien "hauptsächlich existente Investoren" gewesen, die nach Rückzahlung anderer Anleihen das Geld reinvestieren wollten. Es habe sich dabei um deutlich unter 150 Personen – "sogar unter 50 Personen" – gehandelt. Man werde auch weiter darauf achten, dass von diesen Anleihen "nur ein sehr kleiner Kreis von potenziellen Investoren" erfährt und "sie nicht öffentlich beworben werden".

"Anleger sprechen uns an"
Man spreche die Anleger nicht an: "die Anleger sprechen uns an". Auch Vermögensberater und Wertpapierdienstleister würden Kunden bringen. Kunden seien "seit über 13 Jahren zufrieden mit ihren Investments". Hauptprodukt der Immobilienrendite sei außerdem eine Anleihe mit Mindestzeichnungssumme von 100.000 Euro ("profitbox"), "welche selbstverständlich nach wie vor öffentlich beworben werden darf" und die "von dieser ganzen Sache überhaupt nicht betroffen ist". Das Einkommen des Unternehmens stamme ohnehin nicht aus Anleihen, sondern aus der Vermietung und dem Verkauf von Immobilien. Sämtliche Kosten – auch die Anleihen-Rückzahlungen und Zinsen – würden "von den Immobilien" bezahlt, so Mühlhofer.

Misstöne bei der Prospektpflicht begleiten das Unternehmen bereits seit Jahren. Einst war man nach Luxemburg ausgewichen, nachdem es sich bei der FMA in Wien bezüglich Emissionsprospekt spießte. Ab 2019 ermittelten WKStA und Staatsanwaltschaft Wien wegen mehrerer vermuteter Delikte wie schweren Betrugs, grob fahrlässiger Beeinträchtigung von Gläubigerinteressen und Bilanzierungsverstößen, und auch damals ging es unter anderem um die Prospektpflicht. Die Untersuchungen wurden eingestellt.

Jahresabschlüsse
Für Anleger ist derzeit eine andere Frage offen. Von der Immobilienrendite AG wurde seit Jahren im Firmenbuch kein Abschluss mehr veröffentlicht. Das Firmenbuch hat deshalb bereits Strafen verhängt. Auch gab die FMA im Dezember 2020 eine Investorenwarnung heraus, in der die fehlenden Jahresabschlüsse Thema waren. Im letzten im Firmenbuch einsehbaren Jahresabschluss der Immobilienrendite Investitions- und Entwicklungs-AG für das Jahr 2015 stand ein negatives Eigenkapital in Höhe von knapp 2,8 Millionen Euro zu Buche. Laut Unterlagen zu einem Abschluss aus dem Jahr 2017, die das Unternehmen der Redaktion einst übermittelte, war der Negativbetrag auf in etwa 4,2 Millionen Euro angelaufen. Das Unternehmen hat stets betont, dass dies unter anderem auch im Zusammenhang mit Anlaufverlusten zu sehen sei und hat auf die hohe Rentabilität seiner Projekte verwiesen.

Abseits der Immobilienrendite AG existiert ein Dutzend Tochterunternehmen. Und von denen wies in den jüngsten im Firmenbuch verfügbaren Jahresabschlüssen für das Jahr 2019 ein großer Teil ebenfalls negatives Eigenkapital aus (von diesen Beteiligungen gab es im Unterschied zur Mutter-AG stets Zahlen im Firmenbuch). Die Immobilienrendite hat bei diesen Töchtern mit negativem Eigenkapital in der Regel Rangrücktrittserklärungen abgegeben. Dadurch – so ist es in den Abschlüssen der Beteiligungen vermerkt – wird eine Einstufung des negativen Eigenkapitals als insolvenzrechtliche Überschuldung verhindert.

Mühlhofer erklärte auf die Frage der Redaktion, wie es um das konsolidierte Eigenkapital aller Gesellschaften der Immobilienrendite inklusive der Mutter derzeit bestellt sei: "Die Immobilienrendite AG und ihre Töchter haben ein positives Eigenkapital und sind weiterhin profitabel. Das negative Eigenkapital, welches aus den Anfangsverlusten resultierte, wurde in den letzten Jahren durch Überschüsse getilgt und ist nunmehr positiv". (eml)


FMA-Warnung: https://www.fma.gv.at/immobilienrendite-investitions-und-entwicklungs-ag-2/