Voller Erwartungen rüsten sich Investmentmanager für den nächsten Immobilienzyklus. Dabei stellt sich die Frage nach der richtigen Strategie für die nächsten Jahre. "Wir sehen die Notwendigkeit und die Chance, aktiver auf veränderte Marktbedingungen zu reagieren. Der Markt verlangt heute mehr als reines Bestandsmanagement – es geht um aktives Asset Management, kreative Nutzungskonzepte, ESG-konforme Revitalisierung und das Heben von verborgenen Potenzialen", meint Lars Bothe, Head of Value Add Investments der HIH Invest.

Ansatz für antizyklische Investitionen
Besonders interessant findet HIH zurzeit Logistik- und Wohnimmobilien mit einem mittel- bis langfristigen Horizont. Das Unternehmen will sich "als operativer Partner in Joint-Venture-Strukturen" einbringen. Im Wohnsektor sollen ins Stocken geratene Projektentwicklungen angekurbelt und ältere Bestandsimmobilien mit "energetischem Sanierungsbedarf" erworben werden. Logistikimmobilien sollen modernisiert, erweitert und repositioniert werden.

Hauck Aufhäuser Lampe Real Estate Investment Management (HAL REIM) favorisiert aktuell den Lebensmitteleinzelhandel und die soziale Infrastruktur. Die Privatbank ist mit einem "Managed to Core"-Fahrplan unterwegs. "Wir haben ab 2019 gezielt ehemalige großflächige SB-Warenhäuser wie Real-Märkte erworben, deren ursprüngliches Konzept nicht mehr zeitgemäß war. Durch baurechtliche Optimierung, Neuvermietung und gezielte Umstrukturierung entwickeln wir diese Flächen zu modernen Nahversorgungszentren mit Vollsortimentern, Discountern und Drogerien weiter", erläutert Patrick Brinker, Head of HAL REIM.

Value-Add wichtiger als früher
Die Beratungs- und Maklergesellschaft Colliers beobachtet nach eigenen Angaben seit der Zinswende 2023 einen "relativen Bedeutungsgewinn" von Value-Add-Investments im Vergleich zu Core- und Core-Plus-Investments. Das anteilige Transaktionsvolumen ist von 24 Prozent im Jahr 2022 auf 36 Prozent 2023 und 32 Prozent 2024 gestiegen. Und im ersten Quartal 2025 entfielen 58 Prozent der Immobilientransaktionen auf Value-Add-Investments. Die größten Investorengruppen sind laut Colliers Projektentwickler und Vermögensverwalter.

Bemerkenswert sind sektorale Verlagerungen von Value-Add-Anlegern seit 2023: "A-Städte verlieren an Relevanz, während Kleinstädte und zum Teil auch B-, C- und D-Städte interessanter werden. Rund die Hälfte der Transaktionen wurden zwischen 2023 und dem ersten Quartal 2025 in Kleinstädten getätigt", ergänzt Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers. Bei den Nutzungsklassen feiern Büros seit 2024 ein Comeback bei Value-Add-Anlegern. Diese Assetklasse ist laut Colliers aktuell mit einem Anteil von über 30 Prozent am Transaktionsvolumen wieder die beliebteste Nutzungsklasse. Logistikimmobilien belegen mit 18 Prozent den zweiten und Einzelhandelsimmobilien mit acht Prozent den dritten Platz. Wohnimmobilien sind hier aufgrund der Datenbasis bewusst ausgeklammert. Baumann sieht in diesem Segment allerdings das größte Potenzial. (ae)