Die EU-Kommission hat in dieser Woche ihren angekündigten Vorschlag für einen "Affordable Housing Act" vorgelegt. Es ist der erste Anlauf, leistbares Wohnen unmittelbar europarechtlich zu verankern. Die geplante Verordnung schreibt den Mitgliedstaaten keine Mietpreisregeln vor, sondern legt fest, unter welchen Bedingungen Städte und Regionen in angespannten Märkten eingreifen dürfen, ohne mit dem Binnenmarktrecht in Konflikt zu geraten. Die Kommission verspricht damit ausdrücklich auch jenen Investoren mehr Rechtssicherheit, die in mehreren Märkten gleichzeitig aktiv sind. Der Entwurf durchläuft nun das ordentliche Gesetzgebungsverfahren in Parlament und Rat.

Beschränkungen in der Kurzzeitvermietung
Kern des Entwurfs ist eine gemeinsame Methodik, mit der Behörden "Gebiete unter Wohnungsdruck" ausweisen. Als Kriterien nennt die Kommission unter anderem das Verhältnis von Kaufpreisen zu Einkommen mit einem Schwellenwert von acht, das lokale Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie die Bevölkerungsentwicklung. Nur in diesen engen Märkten sollen Beschränkungen zulässig sein. Es sind beispielsweise Obergrenzen für Kurzzeitvermietungen vorgesehen, die Vorrang vor Verboten haben und einen über drei Jahre dokumentierten negativen Effekt auf Angebot oder Leistbarkeit voraussetzen sollen.

EU will den Preissteigerungen entgegenwirken
Das geplante Gesetz hält die EU-Kommission für notwendig, weil die Kaufpreise für Wohnimmobilien in der EU seit 2013 um mehr als 60 Prozent und die Mieten im Schnitt um rund 20 Prozent gestiegen seien. In den Städten sei der Preissprung noch größer. Gleichzeitig legt die Zahl der Kurzzeitvermietungen zwischen 2018 und 2024 laut EU um 93 Prozent zu. Um den Wohnungsbedarf zu decken, fehlen nach Rechnung der Kommission in der EU jährlich rund 650.000 Wohnungen zusätzlich zu den 1,6 Millionen bereits im Bau befindlichen. Allein dafür wären etwa 153 Milliarden Euro pro Jahr nötig. Aus dem EU-Budget sollen bis 2027 rund 43 Milliarden Euro fließen, über Partner-Finanzinstitute will die Kommission bis 2029 weitere 375 Milliarden Euro mobilisieren.

Immobilienbranche zeigt sich unzufrieden
Aus der Immobilienwirtschaft kommt dennoch Kritik: Der deutsche Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) hält die Stoßrichtung für verfehlt, weil der Entwurf auf Beschränkungen statt auf zusätzliches Angebot ziele, und bemängelt die Kaufpreis-Einkommens-Relation als in der Verwaltungspraxis kaum handhabbares Kriterium.

Lob und Kritik vom Vizekanzler
Politische Unterstützung erhält der Vorschlag aus Österreich. Vizekanzler und Wohnminister Andreas Babler (SPÖ) bezeichnet ihn als "wichtigen und längst überfälligen Schritt": "Bezahlbarer Wohnraum kann nicht allein dem Markt überlassen werden", so Babler. Zugleich meldet er Nachbesserungsbedarf an: Ein starrer europäischer Schwellenwert, wie er in der Verordnung vorgesehen ist, bilde die sehr unterschiedlichen Wohnungsmärkte nicht ab, die Einstufung müsse lokale Kriterien wie Mieten, Leerstand und Tourismus einbeziehen und in der Entscheidungskompetenz der Regionen bleiben. Die starre Fünf-Jahres-Frist für die Überprüfung erzeuge zu viel Verwaltungsaufwand, und eine pauschale EU-Ausnahme für Hauptwohnsitze dürfe lokale Regeln wie die Wiener 90-Tage-Grenze nicht aushebeln. (ae)