Anleger, die mit dem offenen Immobilienfonds Uniimmo: Wohnen ZBI Verluste eingefahren haben, dürfen nun möglicherweise neue Hoffnung schöpfen: Die 6. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth (Bayern) hat Anträge einer Rechtsanwaltskanzlei auf ein Verfahren nach dem deutschen Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz (KapMuG) gegen die Kapitalverwaltungsgesellschaft ZBI Fondsmanagement für zulässig erachtet. "Ziel des Musterverfahrens ist es, gerichtlich überprüfen zu lassen, ob ZBI den Gesamtrisikoindikator zutreffend angegeben hat und – falls dies nicht der Fall war – die grundsätzliche Haftung von ZBI für die erlittenen Anlegerverluste feststellen zu lassen", erklärt Christian Palme, Rechtsanwalt in der Kanzlei Tilp.

Der Rechtsstreit zieht sich bereits seit über einem Jahr hin. Im Februar 2025 hatte das Landgericht Nürnberg-Fürth entschieden, dass die vom ZBI-Fondsmanagement selbst gewählte Risikoeinstufung für den auch in Österreich erhältlichen Immobilienfonds nicht zutreffend ist und daher nicht verwendet werden darf. Die ZBI hatte im Basisinformationsblatt des Uniiimmo: Wohnen ZBI die Risikostufe 2 beziehungsweise 3 nach dem Summary Risk Indicator (SRI) angegeben.

Die Kanzlei Tilp vertritt jedoch die Auffassung, der Fonds hätte mindestens in die Risikokategorie 6 eingestuft werden müssen. Als Gund dafür sehen die Anwälte den Rhythmus, in dem die ZBI den Wert des Fonds berechnet hatte. Dieser basierte auf Gutachten zu den gekauften Immobilien, die nur alle drei Monate erstellt wurden. Erfolge eine Wertermittlung in einem zeitlichen Abstand von drei Monaten, sei ein Sondervermögen als riskant zu bewerten, so das Argument der Tilp-Juristen.

Anleger fühlen sich getäuscht
Im Zuge des nun angestrengten KapMuG-Verfahrens soll das zuständige Bayerische Oberste Landesgericht verbindlich klären, ob die ZBI für den Uniimmo: Wohnen ZBI tatsächlich einen zu niedrigen Risikoindikator angegeben hat. Sollten die Richter zu dem Schluss kommen, dass es so ist, stünde den betroffenen Anlegern möglicherweise Schadenersatz zu. Allerdings ist das Verfahren noch nicht eröffnet. Dafür müssten sich dem Kläger, den die Kanzlei Tilp vertritt, mindestens neun weitere berechtigte Anleger anschließen.

Österreich blickt gespannt nach Bayern
So sieht es das Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz vor. Diese können sich ab Veröffentlichung in einem sogenannten Musterverfahrensregister registrieren. Die Frist dafür beträgt sechs Monate. 

In Österreich ist der Rechtsstreit nicht nur interessant, weil der Fonds hierzulande gezeichnet werden kann, sondern auch vor dem Hintergrund, dass der VKI zum gleichen Thema gegen einen heimischen Immobilienfonds vorgeht. In ihrer Klage verlangen die Anlegerschützer von der LLB Immo KAG, dass die Immobiliengesellschaft es unterlässt, das Basisinformationsblatt zum Fonds LLB Semper Real Estate mit der derzeit verwendeten Systematik zur Ermittlung des Gesamtrisikoindikators und der Einstufung in der Risikokategorie 1 zu veröffentlichen beziehungsweise zu verwenden.

EuGH soll PRIIPs-Verordnung auslegen
Das Oberlandesgericht Nürnberg hatte in einem anderen Verfahren um die Risikoeinstufung von offenen Immobilienfonds im Dezember 2025 den EuGH angerufen. Das oberste europäische Gericht soll klären, ob solche Fonds im Sinne der PRIIPs-Verordnung der EU aufgrund der dreimonatigen Bewertung in eine niedrige Risikoklasse eingestuft werden dürfen oder nicht. Bislang ist der EuGH noch nicht zu einer Entscheidung gekommen. (am/ae)