In der politisch und emotional aufgeladenen Debatte über die Wohnkosten in Mietwohnungen liegt eine weitere Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH) vor. Die Arbeiterkammer hatte gegen den Mustermietvertrag der Wirtschaftskammer Wien geklagt, weil sie 17 Vertragsklauseln zu den Betriebskosten im Sinne der Mieter beanstandete. Der Mustervertrag ist eine Empfehlung der Fachgruppe Wien der Immobilien- und Vermögenstreuhänder für Vermieter. Der OGH entschied, dass beide Seiten teilweise recht haben.

Drei Gerichte, drei Meinungen
Das Handelsgericht Wien gab im Oktober 2023 der Klage hinsichtlich der Klauseln 6, 7, 8, 9 und 11 statt. Die Untersagung der Empfehlung der Klauseln 1 bis 5, 10, 12 bis 14, 16 und 17 wies es ab. Beide Parteien legten Berufung beim Oberlandesgericht Wien ein. Dieses entschied im Juni 2024, und zwar im Wesentlichen für die Arbeiterkammer, da die Klage nur noch bezogen auf die Klausel 13 abgewiesen wurde. Dagegen ging die Wirtschaftskammer in Revision, die der OGH als teilweise berechtigt ansieht.

Nach Auffassung des 6. Senats sind die Klauseln 1, 2, 3, 4, 5 und 10 in Ordnung. Daher wird diesbezüglich die Klage der Arbeiterkammer abgewiesen, so wie es das Handelsgericht in erster Instanz entschieden hatte. Zu den Klauseln 7, 8, 9, 11, 12, 14, 16 und 17 lehnt der OGH die Revision ab. Bei der Klausel 6 änderte das Höchstgericht die Entscheidungen der beiden Vorinstanzen ab.

Vertragsklauseln unter der Lupe
In dem Rechtsstreit setzen sich die Gerichte unter Bezug auf das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, das Mietrechtsgesetz, das Konsumentenschutzgesetz und die früheren Gerichtsentscheidungen mit den Betriebskosten auseinander, die Mieter von Wohnungen zahlen müssen, die in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen und eine Vereinbarung über den freien Hauptmietzins zum Inhalt haben. Die 58 Seiten umfassende OGH-Entscheidung ist im Rechtsinformationssystem (externer Link) mit dem Aktenzeichen 6 Ob 162/24b abrufbar.

Die Klausel 6, bei der die Erstgerichte vom OGH korrigiert wurden, betrifft die "laufenden öffentlichen Abgaben nach den Grundsätzen des § 21 Abs. 2 MRG". Das betrifft praktisch in erster Linie die Grundsteuer. Die Arbeiterkammer ist gegen die Umlegung der Kosten auf die Mieter und vertritt die Auffassung, dass die Formulierung in der Klausel die Mieter über die Art und Höhe der anfallenden öffentlichen Abgaben im Unklaren lässt.

Das Handelsgericht Wien und das OLG Wien untersagten die Empfehlung der Klausel, weil sie intransparent im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes sei und ein typischer Mieter nicht wisse, was die in Frage kommenden landes- und bundesgesetzlichen Abgaben seien. Daran ändere nichts, dass sich im Mietrechtsgesetz (§ 21 Abs. 2 MRG) eine wortgleiche Regelung befindet. Die Wirtschaftskammer ist jedoch der Meinung, dass die Klausel nicht intransparent ist und die Mieter nicht gröblich benachteiligt, und bekam beim OGH recht. 

Wirtschaftskammer sieht sich teilweise bestätigt
Michael Pisecky, Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilien und Vermögenstreuhänder, freut sich für Immobilieneigentümer: "Die Überwälzung von Versicherungsprämien, Kosten der Hausbetreuung und Verwaltung sowie der Grundsteuer über Betriebskosten auf Mieter wurde ausdrücklich als zulässig und rechtskonform bestätigt. Der OGH hat uns zumindest in diesen Punkten Recht gegeben." Der Funktionär fordert von der Politik, dass sie das Mietrecht überarbeitet und Rechtssicherheit schafft, damit etwa Vertragsklauseln "nicht immer in jahrelangen Gerichtsverfahren" geklärt werden müssten. (ae)