Die von der Bundesregierung geplanten Steueränderungen drohen die Immobilienwirtschaft hart zu treffen. Denn in den "Maßnahmen zur Konsolidierung des Budgets" sind kräftige Steuererhöhungen vorgesehen. 

"Umwidmungszuschlag"
Durch eine Änderung des Einkommensteuergesetzes sollen Gewinne aus Grundstücksumwidmungen "steuerlich effektiver erfasst werden". Das heißt konkret: Wertsteigerungen von Grund und Boden, die infolge einer Umwidmung ab dem Jahr 2025 entstehen, werden beim Verkauf des Grundstücks mit einem "Umwidmungszuschlag" von 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn versteuert. Betroffen werden laut Gesetzesentwurf alle Transaktionen ab 1. Juli 2025 sein.

"Lückenschluss"
Außerdem will die Regierung das Grunderwerbsteuergesetz verschärfen. Sie sieht darin einen "Lückenschluss, um große Immobilientransaktionen in Form von Share Deals steuerlich effektiver zu erfassen". Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie, sondern die Gesellschaft, der die Immobilie gehört, verkauft. Mit einem Share Deal kann die Grunderwerbsteuer umgangen werden: Erwirbt der Käufer nur maximal 95 Prozent der Objektgesellschaft, muss er nur 0,5 anstatt 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer zahlen. 

Der Gesetzesentwurf sieht vor, die Schwelle auf 75 Prozent zu reduzieren. "Bei einer Beteiligungsschwelle von mindestens 75 Prozent wird davon ausgegangen werden können, dass ein beherrschender Einfluss des Mehrheitsgesellschafters auf die Gesellschaft vorliegt, sodass dieser beherrschende Einfluss nunmehr auch zur Erfüllung der Steuertatbestände maßgeblich sein soll", heißt es in der Erläuterung zum Gesetzesentwurf.

"Anteilsverschiebungen"
In den Änderungen ist außerdem vorgesehen, dass nicht nur unmittelbare Anteilsänderungen, sondern auch mittelbare "Anteilsverschiebungen", die nicht direkt die Beteiligungsverhältnisse an der Objektgesellschaft verändern, bei der Besteuerung berücksichtigt werden. "Dies soll verhindern, dass die Verwirklichung des Tatbestandes sehr leicht – z.B. durch Zwischenschaltung einer Gesellschaft – umgangen werden kann", lautet die Begründung.

"Immobiliengesellschaft"
Last not least ist die Einführung der "Immobiliengesellschaft" geplant. Dabei handelt es sich um eine "Gesellschaft, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt". Anteilsveräußerungen müssen künftig mit 3,5 Prozent vom Verkehrswert ("gemeiner Wert") und nicht vom Grundstückswert ("Einheitswert") versteuert werden. (ae)