"Das Erste, wenn man in Immobilienaktien nach ESG-Kriterien investiert, ist, dass sich die geografische Zusammensetzung ändert", sagt Jana Sehnalova, Portfoliomanagerin und Managing Director bei La Francaise Forum Securities (SG). US-Firmen seien punkto ESG sehr schwach. Während in herkömmlichen Immobilienaktienindizes die US-Titel ungefähr die Hälfte ausmachen, hat der von Sehnalova verantwortete Fonds La Française Sustainable Real Estate Securities nur einen US-Anteil von 36 Prozent.

Das bedeute auch, dass sich Anleger in bestimmten Marktphasen mit einer abweichenden Performance anfreunden müssen. Der Mitte 2017 aufgelegte Fonds kommt in den vergangenen sechs Monaten auf 3,18 Prozent, während es im traditionellen FTSE Epra/Nareit-Index 6,48 Prozent waren. Eine Rückrechnung von Mitte 2007 bis Start Mitte 2017 zeigt aber, dass ESG in der Immobilienbranche kein Nachteil ist. Der Total Return im "grünen Immobilienaktienuniviersum" hätte nach Berechnung von La Française bei über 52 Prozent gelegen, bei herkömmlichen Immoaktien wären es nur gut 37 Prozent gewesen.

ESG für Anleger schwierig zu überblicken
Was die genauen Aufnahme-Kriterien in den Fonds betrifft, ist wie immer beim Thema Nachhaltigkeit eine Portion Entscheidungsspielraum dabei. Es ist zum Beispiel nicht so, dass die besten ESG-Titel ausgewählt werden. Am Anfang steht immer noch die Beurteilung der erwarteten Erträge – sie werden auf zwei Jahre hinweg prognostiziert. Von den gut 600 gelisteten Immobilienunternehmen kommen global rund 350 aufgrund ausreichender Marktkapitalisierung in Frage; unter ihnen sollen jene ausgewählt werden, die sowohl überdurchschnittliche Gewinnaussichten als auch überdurchschnittliche ESG-Performances liefern. Gemessen werden dabei ESG-Faktoren wie Abhängigkeit von Rohstoffen, Energieeffizienz, Arbeitsbedingungen, aber auch Innovationskultur oder der Umgang mit Megatrends wie die Bevölkerungsalterung besonders fokussiert.

Generell sei die Anwendung von ESG-Kriterien im Immobilienbereich eine größere Herausforderung als in anderen Bereichen, so Sehnalova. Zum einen sei die Immobilienbrauche per se nicht sehr grün (materialintensiv, industrielastig, etc.). Es gebe darüber hinaus kaum sinnvolle Indizes, die als Benchmark dienen. Und auch bei den Firmen fehle es oft an Zahlen beziehungsweise werde das eigene Verhalten bei umweltrelevanten Themen wie Materialeinsatz oder Wasserverbrauch oft schlicht nicht öffentlich kommuniziert.

"Viel Diskussion mit Firmen"
Die Zusammenstellung eines ESG-Portfolios in dem Bereich erfordere zur Zeit viel Eigeninitiative, es sei "eine Frage der Diskussion mit den Firmen kombiniert mit quantitativer Analyse". So versuchen zum Beispiel Datenanbieter wie Bloomberg mit Sustainalytics auf das Thema aufzuspringen, die Daten seien aber häufig nicht verlässlich. Auch diverse Nachhaltigkeitsindizes seien im Immobilienbereich keine gute Richtschnur, weil sie wieder nur die Gewichtung herkömmlicher Immobilienaktienindizes replizieren. "Es war für uns enttäuschend zu sehen, dass der FTSE-Epra Nareit die selbe regionale Gewichtung wie der herkömmliche Index aufweist. Das ist kaum innovativ", so Sehnalova.

La Francaise hat 2017 mit dem GPR IPCM LFFS Sustainable GRES einen eigenen Index geschaffen, der bis zu 150 Unternehmen beinhaltet. Man könne beobachten, dass dadurch ein gewisser Druck ausgeübt wird auf die Unternehmen, ihre Maßnahmen zu verbessern und eine Aufnahme zu erreichen. (eml)