Im Herzen Wiens befindet sich die "Senioren Residenz Josefstadt im Hamerling", kurz "Das Hamerling" genannt. In einem Teil des früheren Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen residiert man wie in einem Fünf-Sterne-Hotel, versprechen die Betreiber. Das sind einerseits eine Anlegergemeinschaft der IFA AG und andererseits die Pächterin, die eine Tochtergesellschaft der Swiss Tertianum International AG ist. Die Immobilie wurde nach einer 20-monatigen Bauzeit im Herbst 2015 an den Mieter und Residenzbetreiber übergeben. Das günstigste Appartement mit zwei Zimmern auf 40 Quadratmetern kostet 2.324 Euro pro Monat. Im Erdgeschoss befinden sich elf Pflegeeinheiten, die monatlich zirka 5.100 bis 7.300 Euro kosten.

Auslastungsprobleme
Seit der Eröffnung ist dem Management noch kein durchschlagender Erfolg geglückt. "Dem Mieter ist es leider bisher noch nicht gelungen, am Markt einen ausreichenden Bekanntheitsgrad und somit die notwendige Auslastung für sein Betreiberkonzept zu erreichen", erklärte die IFA AG im Mai in ihrem Schreiben an die rund 100 Investoren. Sie sind seit 2013 über das "IFA Bauherrenmodell Nr. 407" an der Immobilie beteiligt, das den Anlegern "garantiert eine langfristige und ertragreiche Vermietung" versprach. Das Projekt ist das erste IFA-Bauherrenmodell mit einer Sozialimmobilie und rund 31,7 Millionen Euro schwer. Fünf Jahre nach Auflage des Investments muss IFA-Vorstand Michael Baert einräumen: "Der Zeitbedarf für die Schaffung des Bekanntheitsgrades betrug letztlich zwei Jahre und dauerte somit länger als ursprünglich geplant."

Wegen der unterplanmäßigen Auslastung wurden die Anleger im Mai aufgefordert, einer Mietpreisreduktion rückwirkend zum 1. Jänner 2017 zuzustimmen. Bis Ende 2017 hat der Pächter laut IFA die vorgesehene Miete bezahlt. 2018 war die vereinbarte Miete zum Zeitpunkt der Beschlussfassung vollständig zurückbehalten worden. Wie das ohne erteilte Zustimmung der Anleger angehen kann, konnte die IFA AG auf Anfrage von FONDS professionell ONLINE nicht schlüssig erklären. Mit der Residenz Josefstadt GmbH besteht seit November 2015 laut IFA "marktkonform und branchenüblich" ein unbefristeter Mietvertrag, in dem für die ersten drei Jahre eine Staffelmiete vereinbart wurde. Der Mieter hat im Frühjahr 2018 jedoch eine Anpassung der monatlichen Miete und eine Verschiebung des Erreichens der endgültigen Miete von November 2018 auf Jänner 2022 verlangt.

IFA versprach "bessere Garantien"
In Summe entgeht der Investorengesellschaft bis Ende 2021 weit mehr als eine Million Euro Miete. Dafür bot der Mieter an, dass er sich "zukünftig in wirtschaftlicher Hinsicht monitoren" lässt. Außerdem wurden laut IFA neue Bankgarantien zugunsten der Investoren abgegeben, die "wesentlich einfacher und schneller zu ziehen sind und darüber hinaus vier Jahre länger" (neu: bis Ende 2024; Anm.) gelten. FONDS professionell ONLINE wollte von der IFA AG wissen, wer die Garanten sind und warum die alten Garantien offenbar nicht so gut wie die neuen sind. Dazu erklärte Vorstand Michael Baert: "Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass Bankgarantien vertraulicher Vertragsbestandteil sind und wir darüber keine detaillierte Auskunft geben. Wesentlich für unsere Investoren ist, dass die vorliegenden Bankgarantien den Investoren die zugesagte Sicherheit gewährleisten."

DIe IFA hat den Anlegern empfohlen, der Mietreduktion zuzustimmen. Denn "viele Fehler aus der Vergangenheit" seien behoben worden, und außerdem gebe es eine positive Fortführungsprognose. Das habe eine "Due Diligence Prüfung" der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO bestätigt. "Im Hinblick auf den Leistungswillen des Mieters und unter Abwägung aller Risiken und Kosten, die eine Änderung mit sich bringen würde, scheint die Annahme des Angebots des Mieters zum besten Ergebnis zu führen", hieß es in der Beschlussempfehlung für die Investoren. Für die Seriosität des Mieters spricht darüber hinaus die Tatsache, so IFA-Vorstand Baert, dass der Mieter seit Mietbeginn erhebliche zusätzliche Mittel investiert habe.

Teilweise Renditeeinbuße
Auf Anfrage von FONDS professionell ONLINE erklärte die IFA, dass eine "überwältigende Mehrheit" der Mietvertragsänderung zugestimmt habe. "Wie bei jedem Projekt bieten wir auch beim 'Das Hamerling' unseren Investoren größtmögliche Sicherheit und seriöse Prognosen. Für die Kreditzeichner bedeutet das heute trotz Verlängerung der Staffelmiete keine Änderung der Rendite", teilte das Unternehmen mit. Allerdings sinkt bei den Barzeichnern die "echte Netto-Rendite nach Steuern und sämtlichen Nebenkosten von 4,2 auf 3,8 Prozent".

Zum Glück für die Anleger sind die Investitionskosten des Projekts um rund 690.000 Euro geringer als geplant ausgefallen. Außerdem wirken sich die um zwei Monate früher erfolgte Fertigstellung und das günstige Zinsumfeld positiv auf die langfristige Finanzierung beim Bankhaus Krentschker aus. Laut IFA liegt die laufende Tilgung bereits jetzt so weit über Plan, dass der Kredit bereits 2029 und nicht erst 2030 vollständig zurückgezahlt sein soll. Schließlich versucht der Emittent noch einmal Mut zu machen: "Mit den derzeitigen Auslastungszahlen sind wir zufrieden, insbesondere hinsichtlich der Entwicklung in den letzten Monaten", erklärte Michael Baert. (ae)