Der ELTIF Greenman Open hat die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt beziehungsweise begrenzt. Ein Milliardenvermögen ist eingefroren und tausende Anleger stellen fest, dass ihr Immobilienfonds so open nicht mehr ist, wie es sein Namenszusatz suggeriert. Rückgabewünsche kann der Fonds nur innerhalb bestimmter Kontingentgrenzen und sowieso nur dann bedienen, wenn er über ausreichend Liquidität verfügt. Das gilt im Übrigen für jeden Evergreen-ELTIF: Wenn er zu knapp bei Kasse ist, um Rücknahmewünsche in voller Höhe bedienen zu können, werden sie auf das je aktuell Machbare beschränkt – und der Rest in eine Warteliste eingetragen.

Der Greenman Open setzte bei seiner Umwandlung in einen ELTIF im Herbst 2024 die Mindestbeteiligung auf 1.500 Euro herab, um auch Kleinanleger adressieren zu können, und etablierte sowohl eine zwölfmonatige Mindesthalte- als auch eine dreimonatige Kündigungsfrist. Es sieht so aus, als wäre das Liquiditätsmanagement des Fonds von der sich im Herbst vergangenen Jahres auftürmenden Kündigungswelle überrascht worden, sodass der Anbieter die Reißleine ziehen musste, um mehr Zeit für die jetzt notwendige Liquiditätsbeschaffung zu haben.

Eine Mahnung für die Branche – aber kein Skandal
Welche Lehren lassen sich aus dieser Rücknahmeaussetzung nun ziehen? Erstens: Langfristig zu bewirtschaftende Investitionsgüter in einen kurzfristige Liquidität verheißenden Mantel zu hüllen, erfordert ein Liquiditätsmanagement, das auch mit Unwägbarkeiten umgehen können muss.

Zweitens: Die Bezeichnung "semi-liquide", also halbliquide, für ELTIFs, die regelmäßig Ein- und Ausstiegsmöglichkeiten bieten, ist irreführend. Zur Hälfte liquide ist das Investment jedenfalls nicht: Je höher ein Anleger investiert ist, umso weiter ist der Betrag, der bei einer strengen Kontingentierung der Rücknahmen – wie jetzt beim Greenman Open – plangemäß ausbezahlt werden kann, von der Hälfte seines Investmentbetrags entfernt.

Drittens lässt sich daraus aber auch lernen: Ein Skandal ist das alles nicht. Die ELTIF-Regularien sehen die Rücknahmeaussetzung explizit vor, um die Werte des Fonds und damit das Anlegervermögen zu erhalten, und die Zeichnungsunterlagen weisen in aller Regel unmissverständlich darauf hin. Trotz eines gewissen Liquiditätsversprechens sollten Anleger und ihre Berater beherzigen, dass die Assets in ELTIFs in der Regel illiquide und nicht "halbliquide" sind. Anbieter hingegen sollten mehr Wert darauf legen, ihre Instrumente zur Liquiditätssteuerung verständlich vorzustellen und darzulegen, welche Erfahrung sie in deren Anwendung bereits haben.