In Wien verringerte sich die außergewöhnlich starke Preisdynamik des zweiten Quartals nur leicht, berichtete die OeNB Anfang Dezember. Im dritten Quartal seien die Wohnimmobiienpreise um 7,6 Prozent gestiegen. Am heftigsten sind die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen gestiegen. Sie verteuerten sich um rund acht Prozent und zuvor im zweiten Quartals bereits um etwa zehn Prozent, heißt es in der aktuellen OeNB-Immobilienmarktanalyse.

Die Preise für neue Wohnungen sind mit einem Plus von 7,7 Prozent nur geringfügig weniger stark gestiegen. Dass die Käufer tiefer in die Taschen greifen müssen, sind man auch an den Fremdfinanzierungen. Denn obwohl die Zinsen so günstig sind, nahm die Kreditbelastung gemessen am verfügbaren privaten Haushaltseinkommen in den vergangenen Jahren deutlich an. Inzwischen liegt sie bei mehr als 50 Prozent.

Stabile Preise für die Vorsorge
Bei den Vorsorgewohnungen ent­wickelten sich die Preise im ersten Halbjahr nach EHL-Angaben "weitgehend stabil". Ein Quadratmeter kostete durchschnittlich 4.027 Euro, und das muss man differenziert betrachten: Es haben sich seit 2016 zwar Preise jenseits der 4.000-Euro-Schallmauer etabliert. Aber momentan müssen die Investoren nicht mehr, sondern nur sogar etwas weniger als voriges Jahr bezahlen, und der von EHL Anfang des Jahres prognostizierte Verkaufserlös von durchschnittlich 4.150 Euro ist außer Reichweite. 

Das hohe Preisniveau und die deutlich gefallenen Renditen tuen der Investorennachfrage nach Vorsorgewohnungen in Wien keinen Abbruch. Das erklären jedenfalls die Anbieter gegenüber FONDS professionell und ihre Begründungen sind schlüssig. "Ist wie bei institutionellen Großanlegern der Druck, zu veranlagen, hoch, sind die Renditen fast egal. Auch eine geringere Rendite ist besser als Strafzinsen", sagt Marion Weinberger, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorgewohnungen GmbH. 

Stagnierende Erträge realistisch
Für Privatanleger gilt das einstweilen noch nicht, sie sollten aber daran denken, dass ihre Erträge auch erst erwirtschaftet werden müssen. Langfristig müssen konservative Käufer mit stagnierenden Erträgen und vor allem mit geringeren Wertsteigerungen rechnen. Denn die Mieten werden weiterhin nicht so dramatisch wie die Gestehungs- und Verkaufspreise steigen. Außerdem wird der Preisauftrieb aktuell von einer relativ hohen Fertigstellung neuer Wohnungen gedämpft und das Angebot für Mieter wird zurzeit wieder größer.

Denn seit 2018 werden mehr Wohnungen fertiggestellt, als neue Haushalte gegründet werden. Und nachdem in den vergangenen Jahren zum überwiegenden Teil Eigentumswohnungen errichtet wurden, kommen heuer und in den nächsten beiden Jahren in der Überzahl Mietwohnungen auf den Markt, so die Statistik der Wiener Immobilienresearcher von Exploreal. Deshalb sprechen manche Experten davon, dass der Nachholbedarf gedeckt ist und Angebot und Nachfrage wieder ins Lot geraten. Das gilt aber nicht uneingeschränkt, denn es fehlt nach wie vor leistbarer Wohnraum. Vorsorgewohnungen können diese Nachfrage nicht decken, da sie sich aus wirtschaftlichen Gründen kaum für weniger als acht Euro pro Quadratmeter und Monat vermieten lassen. (ae)


Den vollständigen Hintergrundbericht über den Wiener Vorsorgewohnungsmarkt lesen Sie ab Seite 160 in der neuen Heftausgabe 4/2019 von FONDS professionell. Angemeldete KLUB-Mitglieder können den Artikel auch im E-Magazin lesen.