Die Statistiken kennen seit vielen Jahren nur eine Richtung: Es geht steil nach oben. Das Volumen offener Immobilienfonds hat sich in den vergangenen zehn Jahren mehr als vervierfacht. Und in den ersten fünf Monaten 2019 legte es erneut um 5,8 Prozent zu, sodass die Immobiliengesellschaften Ende März mehr als 8,8 Milliarden Euro verwalteten. "Sie vermitteln Stabilität und sind ein wichtiger Baustein der Risikostreuung im Veranlagungsprofil von Privatinvestoren", erklärt VÖIG-Präsident Heinz Bednar die Beliebtheit der Immobilienfonds.

Obwohl die Immobilienpreise zurzeit hoch sind, haben die offenen Immobilienfonds im Vergleich zu risikolosen Zinsanlagen ein attraktives Rendite-Risiko-Profil. Das liegt nach Angaben der Ratingagentur Scope unter anderem an den hohen Vermietungsquoten in Objekten und an den steigenden Immobilienwerten. Insbesondere auf den europäischen Büromärkten gebe es nach wie vor eine hohe Flächennachfrage, erklärten die Analysten Anfang Juni.

Der rege Mittelzufluss bringt die Fondsmanager in die Bredouille: Ein zu großes Liquiditätspolster bringt keine Punkte, sondern kostet Rendite. Neue Investitionen sind im Verlauf des aktuellen Immobilienbooms schwierig geworden. Es sind kaum noch adäquate Immobilien zu vernünftigen Preisen zu finden. Deshalb flüchten die Investoren in noch nicht gebaute Projekte, bei denen sie höhere Risiken in Kauf nehmen, um akzeptable Renditen zu erwirtschaften.

Renditen bei guten Immobilien stehen unter Druck
Die hohe Nachfrage existiert nicht nur bei Gewerbeimmobilien, sondern auch auf dem Wohnungsmarkt. In beiden Segmenten ist das Interesse ausländischer Investoren groß. Der Nachfrageüberhang lässt die Ertragsaussichten dahinschmelzen. Laut Otto liegen die Spitzenrenditen bei Büroimmobilien nur noch bei 3,7 Prozent, und selbst durchschnittliche Objekte und Lagen schaffen nicht mehr als fünf Prozent. Die Zinshausrenditen sind in den guten bis sehr guten Lagen Wiens auf bis zu ein Prozent gefallen.

Die Entwicklung des Immobilienvermögens belegt, dass sie zuletzt Schwierigkeiten beim Investieren hatten. In den vergangenen beiden Jahren ist es nur um etwa eine Milliarde Euro gestiegen, während in derselben Zeit rund 1,5 Milliarden Euro Nettomittelzuflüsse aufliefen. Zusammen halten die Gesellschaften zurzeit ein Immobilienvermögen von rund sechs Milliarden Euro. Das sind nur rund 70 Prozent des kumulierten Fondsvolumens. Trotzdem müssen die Fonds in der ununterbrochenen Preisrally umsichtig agieren, damit neue Investitionen nicht zum Bumerang werden. "Risikomanagement ist heute wichtiger denn je“, betont Lars Fuhrmann, Vorstand der Union Investment Real Estate ­Austria AG.

Wie sich die Fondsmanager im aktuellen Immobilienmarkt positionieren, berichtet FONDS professionell in der aktuellen Ausgabe 2/2019. (ae)


Den neuesten Marktüberblick und die Entwicklung der Fondsperformance finden Sie in der FONDS professionell-Ausgabe 2/2019 ab Seite 146 und hier im E-Magazin.