Die Metropolen dieser Welt sind unglaublich starke Publikumsmagnete. Obwohl sie aus allen Nähten platzen, die Immobilienpreise hoch sind und die Infrastruktur überfordert ist, ziehen immer mehr Menschen in die Großstädte. In Wien ist das nicht anders, zumal die Donaumetropole die einzige österreichische Stadt mit mehr als einer Million Einwohner ist und bald zwei Millionen Bewohner haben wird.

Der enorme Zuzug in den Städten und deren Speckgürtel weckt Begehrlichkeiten der Investoren. Das gilt für alle Bereiche: Handel, Freizeit, Gastronomie, Bildung und natürlich auch Wohnraum. Durch den Boom explodieren die Immobilienpreise. Das gilt nicht nur für die Verkaufspreise, sondern bereits früher in der Wertschöpfungskette bei den Grundstücks- und Baukosten. Auch die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind nach OeNB-Angaben zuletzt kräftig gestiegen.

Wiener Preise geraten unter Druck
Die OeNB warnt inzwischen vor einer Überhitzung des Immobilienmarkts in Wien. Der "Fundamentalpreisindikator" für Wohnimmobilien in Wien deute im dritten Quartal 2019 auf eine Abweichung der Preise von den Fundamentalfaktoren um 26 Prozent hin. Das bedeutet: Längerfristig betrachtet sind die Preissteigerungen nicht durch volkswirtschaftliche "Fundamentalfaktoren" zu erklären und eine Überhitzung des Immobilienmarkts ist absehbar.

Investoren, die nicht für den Eigennutz Immobilien in Wien kaufen und auf eine nachhaltige Rendite abzielen, sind also gut beraten, mit Bedacht zu investieren. Die Mieten zur unmittelbaren Refinanzierung des Investments werden weiterhin nicht so stark wie die Kaufpreise steigen und die exorbitante Wertsteigerungen der Liegenschaften sind spekulativ.

Interessante Ausweichemöglichkeiten in Niederösterreich
Aus diesem Grund werden Alternativen zu Objekten in der Hauptstadt gesucht. Die Landeshauptstädte gelten allgemein als relativ attraktiv. Die kleinen Märkte sind jedoch eng, teuer und teilweise auch schon ausverkauft. Wer noch vernünftig bewertete Immobilien sucht, muss folglich auf das Land ausweichen.

Nach Einschätzung von Michael Neubauer, Geschäftsführer der NOE Immobilien Development, die in Niederösterreich und in Wien Wohnimmobilien baut und teilweise als Vorsorgewohnungen verkauft, eignen sich dafür am besten mittelgroße Städte wie St. Pölten, Korneuburg, Klosterneuburg und Schwechat. Denn in den wachsenden Bezirksstädten seien, so Neubauer im Gespräch mit FONDS professionell, hochwertige Projekte noch im mittleren Preis­bereich möglich und die Renditen bei ausreichend guter Nachfrage deutlich höher als in Wien.

Auf dem Land läuft der Hase anders
Bei den Investitionen auf dem Land sind allerdings einige Dinge zu beachten: Die Infrastruktur und die Einkommen der Bevölkerung sind im Durchschnitt nicht so gut ausgestattet wie in der Stadt. "Außerdem sind die Wohnbedürfnisse sind hier anders, und das gilt auch für die Größe und Ausstattung der Wohnungen", erklärt Neubauer. In Niederösterreich lebe man etwas großzügiger und es gebe noch ­einen ordentlichen Anteil an Vierzimmer­wohnungen, zumal auch das Familienwohnen in Niederösterreich von der Politik gefördert werde. Das bedeutet laut Neubauer aus Investorensicht: "Wenn man wie in Wien arbeitet, kann es passieren, dass man in Niederösterreich Schiffbruch ­erleidet, weil die erwarteten Verkaufspreise und Mieten nicht angenommen werden". (ae)


Das vollständige Interview mit Baumeister Michael Neubauer lesen Sie ab Seite 154 in der neuen Heftausgabe 4/2019 von FONDS professionell. Angemeldete KLUB-Mitglieder können den Artikel auch im E-Magazin lesen.