Im ersten Halbjahr 2020 waren alle Assetklassen und Bereiche von der Coronakrise mehr oder weniger betroffen. Hauptgrund: Immobilieninvestments haben sich aufgrund des Lockdowns verzögert oder verschoben, im Mai wurde die Tätigkeit – getrieben durch die Nachfrage nach sicheren Anlageoptionen in den Sektoren Wohnen, Büro und Logistik – wieder aufgenommen, sodass das zweite Halbjahr voraussichtlich wieder stärker ausfallen wird, erklären die Immobilienspezialisten von CBRE Österreich in einem aktuellen Bericht.

Zwei Drittel der rund 1,6 Milliarden Euro, die im ersten Halbjahr in Österreichs Immobilien investiert wurden, entfielen laut CBRE auf Wien, der Rückgang gegenüber 2019 belief sich damit auf ca. 30 Prozent. Wohnimmobilien waren mit 34 Prozent am Transaktionsvolumen die beliebteste Assetklasse und werden es voraussichtlich auch bleiben. Bis Jahresende sollten rund 3,5 Milliarden Euro in österreichische institutionelle Gewerbeimmobilien aller Sektoren investiert werden.

"Österreich gilt nach wie vor als sicherer Hafen für Immobilieninvestments. Das zeigt der hohe Anteil – 71 Prozent – an ausländischen Investoren bisher und auch der vergleichsweise geringe Rückgang beim Investmentvolumen von ca. 16 Prozent im zweiten Quartal gegenüber dem Vergleichszeitraum 2019. Auch die Befürchtungen, die Krise könnte sich massiv auf das Preisgefüge beziehungsweise die Renditen auswirken, haben sich nur teilweise bewahrheitet", so Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich und CEE.

Büromarkt:  Geringe Anzahl an modernen Büroflächen 
Neben den Auswirkungen der Corona Krise wurde der Büromarkt Wien vor allem durch die geringe Verfügbarkeit moderner Büroflächen beeinträchtigt. Im ersten Halbjahr betrug die Vermietungsleistung rund 57.000 m² und fiel somit um ca. 50 Prozent geringer aus als im Vorjahr. Dieser Wert sollte sich bis Jahresende noch verdreifachen auf insgesamt rund 180.000 m² vermietete Büroflächen. Der hohe Vorverwertungsgrad der neu entstehenden Flächen (2020: rund 155.000 m², 2021: ca. 148.000 m²) lässt darüber hinaus die Leerstandsrate bis zum Jahresende weiter sinken.

Die Mieten sind laut weiterhin stabil, die Spitzenmiete in Wien liegt nach wie vor bei 25 Euro pro m² im Monat. "Aufgrund der geringen Verfügbarkeit und des weiter sinkenden Leerstandes erwarten wir zurzeit keine Mietanpassungen, allerdings ist davon auszugehen, dass auf lange Sicht die Preisschere zwischen modernen Büroflächen in guten Lagen und nicht sanierten Flächen in periphereren Lagen weiter auseinandergehen wird", analysiert Ridder. 

Wohnimmobilien bleiben krisenresistent
Keine Assetklasse ist laut CBRE so gut durch die Krise gekommen wie Wohnimmobilien. So konnte auch die Krise am Rekordfertigstellungsvolumen bei Wohnimmobilien –  trotz kurzzeitiger Baustopps – nichts ändern. Allerdings kam es durch den Lockdown zu einem Rückstau bei Baubewilligungen, wodurch das bereits erwartete geringere Fertigstellungsvolumen im Jahr 2022 umso wahrscheinlicher wird.

Weder der befürchtete Nachfrageeinbruch noch ausbleibende Mietfortzahlungen sind laut CBRE eingetreten. Das Preisniveau bei Eigentumswohnungen ist nach wie vor hoch und liegt vier Prozent über dem des Vorjahres. Mieten und Renditen sind stabil, durch die Krise sind Wohnungen, die bisher touristisch genutzt wurden (e.g. Airbnb), zumindest vorerst wieder in den klassischen Wohnungsmarkt rückgeführt worden, wodurch sich das Angebot kleiner Mietwohnungen beinahe verdoppelt hat (Quelle: ImmoScout24). "Der Blick auf den Wohnmarkt zeigt, dass dieser von der Krise so gut wie nicht getroffen wurde", so Ridder. "Allerdings sind die Ansprüche an das Wohnen nun andere: größere Flächen, Platz für Home Office, Balkone, Terrassen, Gärten, Fitness Studio im Haus sind Ausstattungsmerkmale, die seit der Krise verstärkt nachgefragt werden".

Retailsektor deutlich stärker getroffen
Der Retailsektor wurde von der Krise hart getroffen, allerdings kann von einer Erholung – unter neuen Vorzeichen – ausgegangen werden. "In der Retrospektive können wir sagen, dass die Wiedereröffnung des Retailsektors – zumindest überall dort, wo dieser nicht vom Tourismus abhängt – gut funktioniert hat, sodass in der ersten Juliwoche die Frequenzzahlen in Österreichs Einkaufszentren lediglich um vier Prozent unter jenen des Vergleichszeitraumes 2019 lagen", so Ridder. Einzelne Fachmarktzentren und Diskonter konnten ihre Frequenz- und Umsatzzahlen des Vorjahres sogar übertreffen. 

Logistikmarkt boomt
Der krisenbedingte Boom des Online- und Lebensmittelhandels führte zu einem gesteigerten kurz- bis mittelfristigen Bedarf an Logistikflächen. "Für den Wiener Logistikmarkt gehen wir zurzeit von einem Rekordjahr 2020 aus, in dem ein Flächenumsatz von rund 300.000 m² erreicht werden könnte", so Ridder.

Auch die Investoren setzen auf Logistikimmobilien, so gehen die Experten davon aus, dass bis zum Jahresende rund 400 Millionen Euro in Logistikflächen investiert werden sollten. "Logistikimmobilien wird aufgrund des zunehmenden Onlinehandels ein geringes Risiko beigemessen und auch Investoren, die sich bislang wenig mit Logistikimmobilien beschäftigt haben, schätzen die Möglichkeit zur Diversifikation des Portfolios", analysiert Ridder, der auch darauf verweist, dass das Angebot an investmentfähigen Produkten nach wie vor limitiert ist.

Hotelsektor deutlich eingebrochen
Einschneidend sind die Folgen der Krise für den Hotelsektor, wo laut Wifo bis zum Jahresende mit einem Nächtigungsrückgang von ca. 39 Prozent in Österreich zu rechnen ist. Den Sektor muss man laut CBRE seit der Wiedereröffnung aufgrund der regionalen Unterschiede allerdings differenziert sehen, da die Situation in den Städten anders ist als in der Ferienhotellerie (vor allem in Kärnten und in Salzburg), die aufgrund des Binnentourismus einen Boom erlebt und teilweise über Vorjahresniveau liegt. 

Von dieser Entwicklung ist auch der Investmentmarkt direkt betroffen, der nach Rekord-Investitionen im Jahr 2019 im ersten Halbjahr 2020 eingebrochen ist. "Im ersten Halbjahr 2019 wurden noch 15 Transaktionen im Hotel Segment im Wert von 650 Millionen Euro verzeichnet, im selben Zeitraum 2020 waren es gerade einmal drei Transaktionen im Wert von 50 Millionen Euro. Nachdem der Hotelinvestmentmarkt traditionell eine hohe Fluktuation aufweist, beunruhigt uns das noch nicht. Wir sehen auch, dass sich opportunistische Investoren bereits nach Notverkäufen umsehen, was in nächster Zeit durchaus zu – unerwarteten – Transaktionen führen kann", erwartet Ridder.  (gp)