In den vergangenen Monaten ist Nachhaltigkeit ein zentrales Thema in der Immobilienwirtschaft geworden, nachdem sie sich lange Zeit schwer damit getan hat. Der Druck auf Produktentwickler und Assetmanager kommt in erster Linie von Finanziers und Nutzern. Immobilien wird heute anders als vor 20 Jahren "Klimarelevanz" und eine gesellschaftliche und ­soziale Verantwortung beigemessen, bestätigt Peter Karl, CEO der Erste Immobilien KAG, im Gespräch mit FONDS professionell.


Herr Karl, wie hat Ihr Unternehmen "Nachhaltigkeit“ definiert und welche Rolle spielt die Nachhaltigkeit praktisch bei Ihren Immobilien?

Peter Karl: Ich persönlich sehe Nachhaltigkeit als Gebot der Stunde und uns als Unternehmen ist es natürlich ebenfalls ein großes Anliegen. Auch aus Verantwortung gegenüber den nachkommenden Generationen. Wir sind ein langfristig orientierter Immobilieninvestor. Gerade deshalb muss alles, was heute gekauft wird, auch in fünf oder zehn Jahren marktfähig sein. Denn meiner Meinung nach sind nur nachhaltige Immobilien zukunftsfähig. Für nicht nachhaltige Gebäude erwarte ich mittelfristig Probleme bei der Vermietung und wohl auch bei der Bewertung. Unser "Erste Responsible Immobilienfonds", den wir 2016 aufgelegt haben, ist nach vor der einzige nachhaltige Publikumsimmobilienfonds in Österreich. Er ist Träger des Österreichischen Umweltzeichens für nachhaltige Finanzprodukte.

Welche Kriterien müssen konkret erfüllt sein, damit eine Immobilie nach Ihrem Dafürhalten nachhaltig ist?

Karl: In unserem Nachhaltigkeitskatalog gibt es drei Hauptpunkte: Umweltkriterien, den sozialen Aspekt und die Wirtschaftlichkeit. Diese bilden zusätzlich zu den grundlegenden wirtschaftlichen, technischen und juristischen Ankaufskriterien eine Entscheidungsgrundlage für die Investitionen. Die Faktoren können jedoch nicht singulär für sich gesehen werden. Nur im Zusammenspiel der Aspekte kann eine Bewertung vorgenommen werden.

Wie bewerten Sie Nachhaltigkeitsrisiken bei Ihren Investitionsentscheidungen? Welche Rolle spielen dabei neben Gesetzen freiwillige Standards?

Karl: Wir greifen bei der Bewertung auf eine ESG-Toolbox zurück. Elemente der Toolbox sind unter anderem Nutzungsart, Mieterauswahl, Nachhaltigkeitsrating sowie "klimaaktiv"-Zertifizierungen. Mit deren Hilfe gehen wir auf die unterschiedlichen Nachhaltigkeitsauswirkungen und -indikatoren ein. Nicht alle Elemente der Toolbox (Tools) werden in allen Anlagestrategien eingesetzt. Die Nutzung der Tools wird auf Basis der Anlagestrategie und des daraus zu erwartenden Risikopotenzials für jeden Immobilienfonds festgestellt.

Wie setzen Sie die Taxonomieverordnung und die Offenlegungsverordnung der EU um?

Karl: Genaugenommen haben wir Nachhaltigkeitsrisiken, die in der Offenlegungsverordnung der EU behandelt werden, schon immer in unseren Auswahlprozess miteinbezogen. Denn wir verfolgen seit unserer Gründung an eine langfristige buy-and-hold Strategie bei den Investments. Im Zuge der Vorbereitung für die Offenlegungsverordnung und die Taxonomieverordnung haben wir die Gelegenheit genützt, um nachzujustieren und unseren Prüfungsprozess weiter zu schärfen.

Welche Bedeutung haben Immobilien-Zertifikate und ähnliche Auszeichnungen? Bieten sie einen echten Mehrwert oder sind sie bloß ein Marketinginstrument – Stichwort "Greenwashing"?

Karl: Leider gibt es das Thema "Greenwashing" bei allen Assetklassen. Für mich ist Nachhaltigkeit aber kein Hype – es ist ernst gemeint. Meines Erachtens nach haben sich die am Markt verbreiteten Zertifikate stark weiterentwickelt. Auf manche Faktoren, wie insbesondere die soziale Nachhaltigkeit, legen wir noch mehr Wert. Dem wollen wir mit unserem eigenen Nachhaltigkeitskatalog gerecht werden.

Welchen Stellenwert werden die Zertifikate der freien Marktwirtschaft aus Ihrer Sicht im Kontext zu den harten EU-Standards haben?

Karl: Hier stehen wir nur am Anfang einer Entwicklung. Denn ich erwarte mir immer mehr gesetzliche Vorgaben in diese Richtung. Zumal auch der wirtschaftliche Druck auf die Immobilienbranche von Seiten der Investoren und Anlegern steigen wird. Wir glauben, dass vor allem private Anleger die Erfüllung von staatlichen bzw. öffentlichen Standards mehr Anerkennung beimessen. Dies ist auch der Grund, warum wir uns für das Umweltzeichen entschieden haben.

Inwieweit sind praktisch tatsächlich nachhaltige Immobilien teurer als konventionelle Immobilien? Wird sich das durch die kommenden EU-Standards ändern?

Karl: Wenn Projektentwickler vom Start weg in der Planung Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigen, entsteht in der Regel kein nennenswerter Mehraufwand. Möchte man jedoch die höchsten Standards erfüllen, entstehen natürlich Zusatzkosten. Diese können durchaus bis zu zehn Prozent an Mehrkosten verursachen. Da muss man sich natürlich im konkreten Fall überlegen, wie sinnvoll diese Mehrkosten sind. Aufgrund der Langfristigkeit von Immobilieninvestments bin ich jedoch der Meinung, dass sich diese Kosten mittel- bis langfristig durchaus rentieren. Denn ich erwarte mir bei nachhaltigen Immobilien eine bessere Entwicklung als bei konventionell errichteten Immobilien. Grundsätzlich kann man aber einen soliden nachhaltigen Standard ohne großen Zusatzaufwand bauen.

Wie gut sind die Projektentwickler Ihrer Beobachtung in diesem Bereich aufgestellt?

Karl: In der Vergangenheit hat sich die Projektentwicklerbranche leider wenig mit dem Thema auseinandergesetzt. Auch weil es keine gesetzlichen Vorgaben gab, an denen man sich orientieren konnte. Wenn dann aber doch ein Investor auf Einhaltung von Nachhaltigkeitskriterien bestanden hat, musste in der Regel eine vorhandene Planung geändert werden. Das hat natürlich extra Kosten verursacht. Zum Glück hat mittlerweile ein Umdenken stattgefunden, sicher auch im Hinblick auf die kommenden EU-Standards. Heute sind viele Projektentwickler fit bei den Nachhaltigkeitsthemen. Überlegungen, wie man Nachhaltigkeit in zukünftige Immobilienprodukte integrieren kann, sind Teil von Strategieprozessen geworden. Erfreulicherweise merken wir bereits jetzt, dass das Angebot zunimmt. In den nächsten fünf Jahren wird dann deutlich spürbar sein, dass sich in der Branche viel verändert hat.

Vielen Dank für das Gespräch. (ae)


Den Bericht über die Nachhaltigkeitsentwicklung in der Immobilienwirtschaft mit einem Überblick über die Öko-Zertifizierungen für Immobilien lesen Sie in der FONDS professionell-Ausgabe 1/2021 ab Seite 152.