Trotz diverser Warnungen vor Preisblasen und aufgrund einer anhaltend hohen Nachfrage konnten die deutschen Immobilienpreise in den vergangenen Monaten weiter moderat steigen. Gut entwickelten sich vor allem Objekte in beliebten Metropolen wie Berlin und Frankfurt mit rund zehn Prozent Preisanstieg sowie in demographisch interessanten "B“-Städten wie Augsburg und Offenbach. Hierzu zählen zunehmend ostdeutsche Städte wie Chemnitz, Leipzig, Halle und Dresden, wo Preise und Mieten noch deutlich günstiger sind – und die Einwohnerzahl wieder steigt.

Auch 2019 dürfte das Umfeld für Wohnimmobilien vorerst unverändert gut bleiben, meint Hagen Ernst. So bleibe trotz aller Anstrengungen Wohnraum vor allem in den Ballungsgebieten knapp, prognostiziert der stellvertretende Leiter des Bereichs Research & Portfoliomanagement bei DJE Kapital. "Laut Statistischem Bundesamt sind im Zeitraum Januar bis Oktober vergangenen Jahres 289.700 Wohnungen genehmigt worden, gerade einmal 1,2 Prozent mehr als im Vorjahr", sagt Ernst. Zudem würden bei Weitem nicht alle Bauvorhaben realisiert. Zum Vergleich: Für das Gesamtjahr wurden rund 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Das Neubauziel der Bundesregierung von Wohnungen im Volumen von 375.000 jährlich ist weiter unerfüllt.

Mieten haben Luft nach oben
Die Mieten sollten laut Hochrechnungen des DJE-Fachmanns trotz weiterer Verschärfungen der gesetzlichen Mietpreisbremse – beispielsweise in Form der beabsichtigten Verlängerung des Berechnungszeitraums von vier auf sechs Jahre sowie nur noch acht Prozent umlegbaren Modernisierungskosten – weiter steigen. Hinzu kommt: Die Zinsen in Deutschland dürften trotz des nahenden Endes des Anleihe-Rückkaufprogramms der EZB angesichts der konjunkturellen Abkühlung auf niedrigem Niveau verharren.

Anleger sollten jetzt aber klug vorgehen, meint Ernst: "Zwar sind Wohnimmobilienaktien keinesfalls zu teuer und notieren aktuell meist an ihrem Nettovermögenswert, der zudem vorwiegend konservativ bewertet ist. Dennoch ist es ratsam, spätestens gegen Ende des ersten Quartals in mittlerweile deutlich gefallene Aktien aus zyklischen Branchen mit attraktiver Bewertung umzuschichten. Hierfür spricht auch, dass nach der weltweit eingesetzten 'Asset Deflation' der Preisanstieg bei deutschen Immobilien irgendwann ebenfalls enden dürfte."

Preisanstieg schwächt sich in Deutschland wohl ab
Anders ausgedrückt: In den vergangenen beiden Jahren ist bereits ein deutlich moderaterer Anstieg der Immobilienpreise zu verzeichnen. Zwar erscheint der deutsche Immobilienmarkt dank niedrigem Zinsumfeld und Wohnungsknappheit weiter stabil – jedoch hat bereits weltweit in einigen überhitzten Regionen wie der Westküste der USA sowie Australien oder England der Abschwung eingesetzt.

Belastend hinzu kämen immer wieder neue Verschärfungen auf der regulatorischen Seite, wie die bereits erwähnte Kürzung der Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent. Auch bei der Grundsteuerreform drohe Ungemach. Es sei zu befürchten, dass vor allem in Ballungsräumen die Grundsteuer deutlich steigen werde. Zwar sei diese auf die Mieter umlegbar – sie führe jedoch zu einer zusätzlichen Erhöhung von Mieten in Ballungsräumen wie München, in denen bereits die kritische Grenze von rund einem Drittel des Einkommens erreicht sei. (kb)