"Der Immobilienzyklus stagniert auf hohem Niveau, aber es gibt weiterhin eine rege Nachfrage nach österreichischen Immobilien. Asiatische und deutsche Investoren treten verstärkt am österreichischen Markt in Erscheinung", sagt Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der Unicredit Bank Austria. Die gesuchtesten Asset-Klassen sind Büros, Hotels und Wohnimmobilien im großvolumigen Bereich. 

"Wir finanzieren gute Projekte mit akzeptablem Risiko"
Das Ausbleiben der Zinsanhebung durch die EZB, der stabile Arbeitsmarkt und die damit einhergehenden Reallohnzuwächse stützen den österreichischen Immobilienmarkt. „Wir finanzieren gute Projekte mit akzeptablem Risiko und sind dabei in der Lage auch lange Laufzeiten anzubieten und hohe Volumina zu stemmen“, sagt Madlencnik.

Der Ausblick für den österreichischen Immobilienmarkt bleibt für die Unicredit-Experten jedenfallls positiv. Ausländische institutionelle Investoren werden durch mangelnde Produktverfügbarkeit gebremst. Bedingt durch die sich abzeichnende Marksättigung in den meisten Asset-Klassen wird die Hochbauindustrie ab Anfang der 2020er Jahre weniger Nachfrage sehen, was die Bauwerkskosten dämpfen sollte. Die Verfügbarkeit von leistbarem Bauland wird das vorherrschende Thema in allen städtischen Ballungsräumen sein. 

Ungleichgewichte am Wohnungsmarkt werden geringer
Der Wohnbau in Österreich trägt seit einigen Jahren dem hohen Angebotsdefizit am Wohnungsmarkt Rechnung. Noch im Vorjahr wurde mit schätzungsweise 66.000 fertiggestellten Einheiten die höchste Bauleistung seit Jahrzehnten erzielt. Damit konnte der laufende Wohnungsbedarf im Bundesdurchschnitt vermutlich gedeckt werden. Allerdings sind in einzelnen Marktsegmenten große Angebotslücken geblieben, vor allem im Bereich günstiger Mietwohnungen.

Wie der leichte Rückgang der Quote der Haushalte, die mit ihren Wohnkosten überlastet sind, zeigt, war der soziale Wohnbau in den letzten Jahren durchaus erfolgreich. Dennoch ist die Wohnkostenbelastung im langfristigen Vergleich weder bei den armutsgefährdeten noch bei den jüngeren Haushalten wesentlich gesunken; beide Segmente sind überwiegend auf den Mietwohnungsmarkt angewiesen.

Neubaubedarf sinkt deutlich
Der Wohnungsbedarf orientiert sich an der Entwicklung der Haushaltszahlen und den Veränderungen des Wohnungsbestands. Darüber hinaus hängt der Bedarf an statistisch schwer erfassbaren Nachfragekomponenten, wie der Entwicklung der Haushaltsgröße oder der Nachfrage nach Zweitwohnsitzen oder Wohnungskäufen zu Investitionszwecken. In der Vergangenheit dürfte der Bedarf in Österreich mit der Produktion von 45.000 bis 50.000 Wohnungen im Jahr gedeckt worden sein (bei durchschnittlich 33.000 neuen Haushalten pro Jahr in den letzten dreißig Jahren). Allerdings dürfte sich bereits in den bauschwachen Jahren des letzten Jahrzehnts ein Nachfrageüberhang gebildet haben, der trotz wachsender Wohnbauleistungen aufgrund des starken Bevölkerungswachstums in den Folgejahren sukzessive größer wurde.

"Voraussichtlich wächst die Wohnungsnachfrage in Österreich in den nächsten Jahren zunehmend langsamer. Die Dynamik der Haushaltsneugründungen wird schon seit 2017 schwächer und sollte noch in den nächsten zehn Jahren von derzeit knapp 30.000 sukzessive bis unter 20.000 Haushalte pro Jahr sinken", erklärt Walter Bödenauer, Immobilienanalyst der UniCredit Bank Austria.

Unter der Annahme eines laufenden Ersatzbedarfs für abgerissene, umgewidmete oder zusammengelegte Wohnungen von rund 13.000 Einheiten und schätzungsweise 5.000 Wohnungen, die zusätzlich als Anlageobjekte gebraucht werden, sinkt der jährliche Neubaubedarf in Österreich in den nächsten Jahren deutlich unter 50.000 Wohnungen. (gp)