FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2025

genussrecht einräumt, sodass der Frucht- genussberechtigte die Mieteinnahmen erhält. Die Finanz rechnet ein Fruchtge- nussrecht aber steuerlich nur dann dem Beschenkten zu, wenn auch die echte Ver- fügungsmacht bei ihm liegt. Wenn nur die Mieteinnahmen „umge- leitet“ werden, ohne dass der Fruchtge- nussberechtigte tatsächliche Risiken und 3ijLFKWHQ ĞEHUQLPPW VWXIW GLH )LQDQ] GDV als Scheingestaltung (§ 22 BAO) ein, und die Einkünfte bleiben beim zivilrechtli- FKHQ (LJHQWĞPHU VWHXHUSijLFKWLJ Ľ(LQH bloße Substanzabgeltung genügt nicht, um die steuerliche Abschreibung zu über- tragen“, so Quirchmayr. Demzufolge muss der Fruchtgenussberechtigte Mietverträge abschließen dürfen und die laufenden Kosten etwa für die Verwaltung und die Instandhaltung selbst tragen. Nur dann kann auch die AfA auf den Fruchtgenuss- berechtigten übergehen. „Gerade bei Bauherrenmodellen in der KG-Struktur wird die steuerliche Anerkennung solcher Fruchtgenussrechte von der Finanzverwaltung oft abge- OHKQW ZHLO NHLQ HFKWHU (LQijXVV RGHU keine Unternehmerinitiative vorliegt“, berichtet Quirchmayr. Allein schon der Umstand, dass der Fruchtgenuss beim KG-Investment nicht direkt an der Lie- genschaft erfolgen kann, sondern nur am KG-Gesellschaftsanteil oder an den Einkünften aus diesem Anteil, ist hinder- lich. Und wenn der Fruchtgenussberech- tigte nicht Gesellschafter in der Bauher- ren-KG wird, besteht für ihn keine echte Verfügung über die Einkünfte, was der steuerlichen Anerkennung zuwiderläuft. Rechte und Pflichten Unabhängig von steuerlichen Aspekten sollte den Beschenkten oder den Erben bewusst sein, dass sie im Rahmen der ĞEHUQRPPHQHQ 3ijLFKWHQ DXFK ZLUW- schaftlich in Anspruch genommen wer- GHQ 'DV EHWULȬW HLQHUVHLWV GLH EHUHLWV bestehenden und noch nicht getilgten %DQNljQDQ]LHUXQJHQ XQG )ĆUGHUGDUOHKHQ die weiter zu bedienen sind, und anderer- seits etwaige Eigenkapitalnachschüsse. Bei- des muss sich der Rechtsnachfolger auch OHLVWHQ NĆQQHQ 'HU 0DUNWIĞKUHU ,)$ HPSljHKOW HLQH Schenkung im Rahmen der Nachfolge- regelung erst dann vorzunehmen, wenn der steuerliche Totalüberschuss erreicht ist. „Denn das Finanzamt würdigt in sei- ner Prüfung immer den Umstand, dass das Investment ursprünglich typischer- weise langfristig gezeichnet wurde“, heißt es. Deshalb hilft eine Sondertilgung des Fremdkapitals, um den Gewinn früher als ursprünglich geplant zu erreichen, nicht. Es kommt auf die initiale Prognose- rechnung und darauf an, dass sie bei den Einnahmen und Kosten zum Beispiel für Leerstand, Instandhaltung und Zinsen plausibel und korrekt erstellt wurde. Fazit Das Bauherrenmodell ist ein attraktives und bewährtes steuerliches Gestaltungs- instrument für langfristige Investoren. Eine Schenkung oder ein Erbfall kann nur steuerneutral erfolgen, wenn alle formalen Voraussetzungen erfüllt sind, die Bauherrenstruktur fortbesteht und der Übergang korrekt dokumentiert und gemeldet wird. Gerade bei großen Bau- herrenmodellen mit einer KG-Struktur ist eine steuerliche und rechtliche Beratung empfehlenswert. ALEXANDER ENDLWEBER FP Die Finanzverwaltung prüft zunehmend streng Die Finanzämter betrachten die Bauherrenmodelle kritisch, ins- besonderegroßeBauherrenmodelle, weil diese erhebliche steuerliche Effekte haben und in der Vergan- genheit oftmissbräuchlich verwen- det wurden. Seit etwa 2015 hat die Finanzverwaltung vor allem in Wien, Linz und Graz Sonderprüfgruppen für Bauherrenmodelle eingerichtet. Die zentrale Frage lautet: Liegt wirtschaftlich einBauherrenmodell vor oder nur eine steuerlich motivierte Konstruktion, bei der die Anleger real nichts zu entscheiden haben? Außerdem hinter- fragendie Steuerprüfer diePlausibilität derwirt- schaftlichenPrognoserechnungenunddieAnge- messenheit der Nebenkosten. Bis zu 25 Prozent werden in der Regel anerkannt. Die Rolle des Investors Entscheidend für die steuerliche Anerkennung ist, dass die Anleger tatsächlich Bauherren im recht- lichen und wirtschaftlichen Sinn sind beziehungsweise waren. Wenn nicht, werden die Steuervorteile auch rückwirkend gestrichen. BesonderskritischwerdenModellebetrachtet,bei denen der Projektentwickler identisch mit dem Anbieter und Treuhänder ist, Anleger keinen Ein- fluss auf Bauentscheidungen haben beziehungs- weisehatten, oder Verträge rückdatiert oder „fer- tig geschnürt“ übergeben wurden. Deshalb sieht sich das Finanzamt unter anderem die Zahl der Bauherren in einem Projekt an. Eine gesetzli- che Obergrenze gibt es zwar nicht, in der Ver- waltungspraxis hat sich jedoch eine faktische Grenze etabliert: Ab etwa zehn Anlegern prü- fen die Finanzämter verstärkt, ob eine echte Ein- flussnahme der Investoren gegeben ist. Ab rund 20 Personen wird die Anerkennung als Bauher- renmodell zunehmend schwierig, weil häufig von einem vorgefertigten Vertragsgeflecht aus- gegangen wird. Fehlt diese Einflussmöglichkeit, wertet das Finanzamt die Konstruktion als Käu- fermodell mit entsprechenden Konsequenzen. WenndasFinanzamt einModell nicht alsBauher- renmodell anerkennt, entfallender Vorsteuerab- zug, die Verlustverrechnung und die vorzeitige Abschreibung ab der Bauphase (statt ab dem Zeitpunkt der Vermietung). Außerdem verhängt das Finanzamt eineNachversteuerung zuzüglich Zinsenunderöffnet schlimmstenfallseinFinanz- strafverfahren, wenn der Verdacht eines Gestal- tungsmissbrauchs oder der Täuschung vorliegt. 268 fondsprofessionell.at 4/2025 STEUER & RECHT Bauherrenmodelle ILLUSTRATION: © ANTTO | ADOBE.STOCK.COM