FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2025

Übertragung des Investments nicht ver- loren geht. Wenn das Finanzamt den Übergang als „wirtschaftlichen Verkauf“ DQVLHKW ] % ZHJHQ JOHLFK]HLWLJHU $EljQ- dung anderer Gesellschafter oder Neuver- teilung von Anteilen), drohen dem ganzen Projekt der Verlust des Status als Bauher- renmodell und rückwirkend die Aber- kennung der steuerlichen Vorteile sowie Steuernach- und Zinszahlungen. Damit die Anerkennung als Bauherren- modell bestehen bleibt, müssen die gesell- schaftsrechtliche Struktur fortgeführt wer- den, der Rechtsnachfolger ordnungsge- mäß in die Projektgesellschaft (zumeist eine KG) oder in die Eigentümergemein- schaft eintreten und alle steuerlich relevan- ten Unterlagen (Gesellschaftsvertrag, Treu- handvertrag, Beteiligungsverzeichnis, AfA- Verzeichnis) angepasst werden. „Ein form- gerechter Übertragungsvertrag in Form eines Notariatsaktes oder schriftlichen Übergabevertrags ist dafür unabdingbar“, betont Quirchmayr. Außerdem muss die Schenkung beziehungsweise Übernahme auf dem Erbwege binnen drei Monaten beim Finanzamt gemeldet werden. Rechtsnachfolger Bei einer unentgeltlichen Übertragung tritt der Rechtsnachfolger steuerlich in die Fußstapfen des bisherigen Eigentümers. Das bedeutet insbesondere, dass Verluste übernommen werden können, sofern die- selbe Einkunftsquelle fortgeführt wird. Außerdembleibt die AfA-Basis gleich, und die Restnutzungsdauer läuft weiter. Das bedeutet: Wenn die 1/15-AfA beispiels- weise bereits acht Jahre läuft, kann der Rechtsnachfolger sie weitere sieben Jahre fortführen. Fließen für die Übertragung Gegenleis- tungen (z.B. Schuldenübernahme oder Ausgleichszahlungen an andere Erben), handelt es sich teilweise um einen ent- geltlichen Vorgang. In diesem Fall kann HLQ DQWHLOLJHU VWHXHUSijLFKWLJHU 9HUÌXĕH- rungsgewinn entstehen, und es kann zu einer Neuberechnung der AfA-Bemes- sungsgrundlage kommen. Steuerberater Quirchmayr dazu: „Je nach Gestaltung kann die Steuerbelastung hier beträchtlich sein. Eine sorgfältige vertragliche und steuerliche Planung ist daher unerlässlich.“ Ohne Ausnahme muss bei der Über- nahme einer Immobilie vomBeschenkten oder Erben immer die Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, und der Steuersatz LVW JHVWDȬHOW $XFK EHL $QWHLOVĞEHUWUDJXQ- gen an einer KG kann Grunderwerbsteuer fällig sein, weil das Finanzamt dies als mittelbaren Grundstückserwerb wertet (sogenannte „Anteilsvereinigung“ oder „mittelbarer Erwerbsvorgang“). Verlustverrechnung Besondere Vorsicht ist im Umgang mit steuerlichen Verlusten geboten. Grund- sätzlich gibt es bei Einkünften aus Ver- mietung keinen Verlustvortrag, und Wer- bungskostenüberschüsse können nur im jeweiligen Jahr ausgeglichen werden. Das gilt auch für die Erben. Sobald die Lie- genschaft oder Beteiligung nach einer Schenkung oder einem Erbfall nicht wei- ter vermietet, sondern verkauft oder privat genutzt wird, hat das steuerliche Konse- quenzen. Das liegt daran, dass die Verlust- verrechnung steuerlich streng an die Ver- mietung gekoppelt und zeitlich begrenzt ist. Deshalb können nach Beendigung der Vermietung etwaige Verluste nicht mehr genutzt werden, da kein Vortrag in künftige Jahre möglich ist. Bereits in der Vergangenheit anerkannte Verluste blei- ben jedoch bestehen, sofern auch die Ver- mietung bis dahin steuerlich anerkannt war. „Eine rückwirkende Aberkennung kommt nur dann in Betracht, wenn die Finanzverwaltung die Vermietungstätig- keit nachträglich als Liebhaberei einstuft, weil beispielsweise kein Gesamtüberschuss erzielbar war“, erklärt Quirchmayr. Bei Beteiligungen an einer vermögens- verwaltenden KG, wie sie meistens bei gro- ßen Bauherrenmodellen eingesetzt wird, können Verluste, die über die Hafteinlage des Investors hinausgehen, später verwer- tet werden. Sie werden auf eine Wartetaste gelegt („Wartetasteverluste“) und können ausschließlich mit späteren Gewinnen aus derselben Beteiligung verrechnet werden. Auch hier gilt: Bei Beendigung der %HWHLOLJXQJ YHUIDOOHQ RȬHQH :DUWHWDVWHQ- verluste. Es erfolgt jedoch keine rückwir- kende Aberkennung bereits berücksich- tigter Verluste (Ausnahme: Liebhaberei). Falle: Fruchtgenuss Heikel ist bei einer Schenkung, wenn der Beschenkte zwar wirtschaftlicher, aber nicht zivilrechtlicher Eigentümer wird. Das wäre beispielsweise der Fall, wenn der Investor Eigentümer des Anteils am Bauherrenmodell bleibt und seinemKind, Ehepartner oder einer Stiftung ein Frucht- fondsprofessionell.at 4/2025 267 FOTO: © ALICE SCHNUER-WALA | AMARON STEUERBERATUNG » Je nach Gestaltung kann die Steuerbelastung hier beträchtlich sein. Eine sorgfältige vertragliche und steuerliche Planung ist daher unerlässlich. « Wolfgang Quirchmayr, Amaron Steuerberatung