FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2025

Erhebliche Konsequenzen Bauherrenmodelle sind Sachwertinvestments mit Steueranreizen, auf die die Finanzverwaltung ein strenges Auge wirft. Das gilt auch für das Vererben und Verschenken von Beteiligungen. I nvestments, bei denen steuersenkende Verkaufsargumente im Vordergrund stehen, sind mit besonderer Vorsicht zu betrachten – jedes Geschäft sollte sich auch ohne steuerliche Vorteile rechnen. Das ändert aber nichts daran, dass es eine Gruppe von Gutverdienern gibt, für die Anlagemodelle, die eine Steuerersparnis versprechen, besonders attraktiv sind. Dies führt mitunter dazu, dass beim Ein- stieg die Liquiditätsproblematik und die Risiken unterschätzt werden. Das kann damit enden, dass Anleger etwa bei Bau- herrenmodellen ihre Projektbeteiligung abstoßen wollen. Beim Verkaufen, aber auch beim Verschenken oder Vererben solcher Investments kann es allerdings kompliziert werden. Klein versus groß Das gilt vor allem für die steuerlich attraktiven großen Bauherrenmodelle. Diese sind von den kleinen Modellen bezüglich des Investitionsrisikos und steuerlich abzugrenzen. Der steuerliche Hauptunterschied liegt in der Grunder- werbsteuer und der Vorsteuerabzugsbe- rechtigung: Beim kleinen Modell ist die Grunderwerbsteuer auf die gesamten $QVFKDȬXQJV XQG 6DQLHUXQJVNRVWHQ IÌO- lig, während sie beim großen Modell nur DXI GLH $QVFKDȬXQJVNRVWHQ GHV *UXQG- stücks berechnet wird. Außerdem ermög- licht die große Variante meist den vollen Vorsteuerabzug für die Sanierungskosten, da die Miteigentümer unternehmerisch tätig sind. „Bei allen anderen Projekten ist ein Vorsteuerabzug grundsätzlich nur dann möglich, wenn der Anleger auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet und XPVDW]VWHXHUSijLFKWLJ YHUPLHWHW %HL GHU Vermietung zu Wohnzwecken an Privat- personen bleibt die Option aber meist wirtschaftlich unattraktiv“, ergänzt Wolf- gang Quirchmayr, Geschäftsführer der Amaron Steuerberatung GmbH in Wien. Ein wesentlicher steuerlicher Hebel ist die verkürzte Abschreibung der Bau- und Nebenkosten bei der Sanierung beste- hender Gebäude über 15 Jahre. Für Neu- bauten gilt hingegen die lineare 67-jährige AfA. Die steuerlichen Vorteile sind beacht- lich, allerdings nur dann, wenn die recht- lichen und steuerlichen Voraussetzungen konsequent eingehalten werden. Die Finanzverwaltung prüft Bauherrenmo- delle inzwischen sehr genau (siehe Info- kasten auf Seite 268). „Wer die Fallstricke kennt, kann sie erfolgreich und rechts- sicher nutzen“, weiß Experte Quirchmayr. Vererben und verschenken Schenkungen oder Erbfälle im Zusam- menhang mit Bauherrenmodellen sind steuerlich komplex, obwohl es seit August 2008 in Österreich keine Erbschaftsteuer und auch keine Schenkungsteuer mehr JLEW Ľ7URW]GHP EOHLEHQ 0HOGHSijLFKWHQ und insbesondere Grunderwerbsteuer- SijLFKWHQ EHVWHKHQ XQG HV NDQQ ]X HUKHE- lichen steuerlichen Konsequenzen kom- men, wenn der Bauherrenstatus nicht gewahrt bleibt“, erklärt Quirchmayr. Demzufolge sind zahlreiche Punkte sowohl vom Geber als auch vom Emp- fänger zu beachten. Generell ist es wich- tig, dass der Bauherrenstatus bei einer Nur wer die rechtlichen Spielregeln beachtet, kann die steuerlichen Vorteile des Bauherrenmodells optimal und rechtssicher nutzen. 266 fondsprofessionell.at 4/2025 STEUER & RECHT Bauherrenmodelle FOTO: © PHOTO4U | STOCK.ADOBE.COM