FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2025

eine KG; sein persönlicher Anteil an der Immobilie wird im Firmenbuch einge- tragen. Die Mindestzeichnung beträgt etwa 134.000 Euro. Unter Hinzunahme von Fremdkapital sinkt der Eigenkapital- anteil entsprechend. Die Planrendite bei GHU IUHPGljQDQ]LHUWHQ %HWHLOLJXQJ EHWUÌJW nach Ablauf der Förderphase laut Progno- se rund 5,4 Prozent pro Jahr. Winegg Anders als die IFA ist der Wiener Pro- MHNWHQWZLFNOHU :LQHJJ LP IUHL ljQDQ]LHU- tenWohnungsmarkt unterwegs. Seit 1998 realisierte das Unternehmen nach eigenen $QJDEHQ 3URMHNWH $NWXHOO EHljQGHQ sich 42 Häuser mit 1.760 Wohnungen in Entwicklung. Geschäftsführender Gesell- schafter ist Christian Winkler. Zu seinem Firmennetzwerk gehören unter anderem GDV 8QWHUQHKPHQ +HLGHQUHLFK %DX HLQ 50-Prozent-Anteil amZinshausentwickler VRG Immobilien und knapp sieben Prozent der Aktien der börsennotierten $GGLNR %DQN LQ :LHQ Winegg baut in der Siebenbrunnengas- VH LP %H]LUN HLQ PHKUJHVFKRĕLJHV Wohnhaus mit 67 Eigentumswohnungen für Eigennutzer und Investoren. Geplant VLQG *DUWHQZRKQXQJHQ LP (UGJHVFKRĕ kleine Apartments mit 37 bis 40 Quadrat- metern, Wohnungenmit drei bis vier Zim- mern und bis 125 Quadratmetern sowie 3HQWKÌXVHU LQ GHQ 'DFKJHVFKRĕHQ $XI der Ausstattungsliste stehen Eichenparkett- EĆGHQ JURĕijÌFKLJH ERGHQWLHIH )HQVWHU PLW LQWHJULHUWHP 6RQQHQVFKXW] XQG )Xĕ- ERGHQKHL]XQJHQ 'LH 'DFKJHVFKRĕZRK nungen erhalten eine Klimaanlage. Das Projekt wurde laut Winegg mit dem 1DFKKDOWLJNHLWV]HUWLljNDW Ľ'*1% *ROGĺ DXVJH]HLFKQHW 'LH %DXDUEHLWHQ KDEHQ LP Oktober 2025 begonnen. Die Fertigstel- lung wird in zwei Jahren erwartet. 'HU %H]LUN 0DUJDUHWHQ JHKĆUW ]X GHQ LQQHUHQ %H]LUNHQ :LHQV XQG JUHQ]W an den Stadtkern. Auf einer Fläche von nur zwei Quadratkilometern wohnen rund 27.000 Einwohner. Die Siebenbrun- nengasse liegt zwischen dem Matzleins- dorfer Platz, der am Gürtel einer der Ver- kehrsknotenpunkte unweit des Haupt- bahnhofs ist, und der Linken Wienzeile, die stadteinwärts zum Naschmarkt führt. Die Nahversorgung ist innenstadttypisch sehr gut, die ÖPNV-Anbindung ist gut XQG ZLUG GXUFK GHQ $XVEDX GHU 8 %DKQ mit einer neuen Station ganz in der Nähe der Liegenschaft ab 2030 exzellent sein. Die City ist teuer Diese Lage und die genannte Ausstat- tung im Neubau haben ihren Preis. Die Zwei-Zimmer-Wohnung 1.16 mit 40 Qua- GUDWPHWHU :RKQijÌFKH XQG 4XDGUDW- PHWHU %DONRQ LP GULWWHQ 2EHUJHVFKRĕ kostet für Anleger 314.600 Euro plus drei Prozent Maklerprovision und 1,5 Prozent Gebühren für die Vertragserrichtung und 7UHXKDQGDEZLFNOXQJ MHZHLOV QHWWR 'LH gesetzlichen Nebenkosten betragen 4,6 Prozent, sodass sich alle Nebenkosten auf 9,1 Prozent summieren. Der Kaufpreis pro 4XDGUDWPHWHU :RKQijÌFKH XQJHZLFKWHW RKQH %HUĞFNVLFKWLJXQJ YRQ )UHLijÌFKHQ steigt so von 7.871 ohne Nebenkosten auf (XUR QHWWR Wer also im zentralen Wien investieren will, muss tief in die Tasche greifen. Die Immo Analytics GmbH geht davon aus, dass es ab 2027 imNeubau kein Kaufange- bot unter 6.000 Euro brutto pro Quadrat- meter geben wird. Für die Winegg-Woh- nung ermittelte der Datendienstleister LQ VHLQHP Ľ,PPRNDONXODWRUĺ GHQ IDLUHQ $QOHJHUSUHLV XQWHU %HUĞFNVLFKWLJXQJ YHU- gleichbarer Angebote und des am Markt zurzeit erzielbaren Verhandlungserfolgs mit 297.452 Euro. Dieser Wert liegt rund 5,5 Prozent unter dem Angebotspreis. Dass Nebenkosten und Preisnachlässe HLQHQ KRKHQ (LQijXVV DXI GLH 5HQGLWH KDEHQ ]HLJHQ GLH IROJHQGHQ %HUHFKQXQ- gen: Unter der Annahme einer aktuell für eine derartige Immobilie marktrea- listischen Erstbezugsmiete von 19 Euro SUR 4XDGUDWPHWHU :RKQijÌFKH EHWUÌJW GHU %UXWWRPLHWHUWUDJ 3UR]HQW SUR -DKU DXI GHQ %DVLVNDXISUHLV DEHU ĽQXUĺ NQDSS 2,7 Prozent auf den Preis inklusive aller Nebenkosten. Wenn von den Mietein- QDKPHQ DOOH %HZLUWVFKDIWXQJVNRVWHQ XQG sinnvollen Rücklagen in Höhe von 15 Pro- zent abgezogen werden, sinkt der Ertrag XP HWZD %DVLVSXQNWH Trotzdem ist das Investment interessant. Denn die Immokalkulator-Analyse ergab, GDVV ĞEHU HLQHQ %HWUDFKWXQJV]HLWUDXP YRQ 35 Jahren unter marktüblichen Finanzie- rungsannahmen eine Eigenkapitalrendite ,55 YRQ 3UR]HQW YRU 6WHXHUQ UHDOLV- tisch ist, wenn 64 Prozent Fremdkapital eingesetzt werden. Diese IRR könnte jedoch auf 4,2 Prozent und somit auf das Niveau aktueller Wohnbauanleihen stei- gen, wenn der Anleger die Wohnung mit 5,5 Prozent Preisnachlass und ohne Mak- ler- und Vertragskosten erwirbt und den Fremdkapitalanteil auf 73 Prozent erhöht. ALEXANDER ENDLWEBER FP fondsprofessionell.at 4/2025 157 FOTO: © IMMOKALKULATOR » Ab 2027 wird es in Wien im Neubau kein Kauf- angebot unter 6.000 Euro brutto pro Quadratmeter mehr geben. « Gregor Pfeiffer, Immo Analytics