FONDS professionell Österreich, Ausgabe 2/2021

Obwohl es keine Erbschaft- und Schenkungsteuer gibt, fallen bei der unentgeltlichen Weitergabe von Immobilien erhebliche Kosten an. Eine gute Planung zu Lebzeiten ver- hindert immerhin Erbstreitigkeiten. Steuern sind unvermeidbar Bei der Übertragung von Immobilien müssen viele Regeln beachtet werden. Dies macht das Thema so komplex, dass fachkundige Beratung ab einem gewissen Vermögen unumgänglich ist. E igentum verpflichtet, und mit der Ver- mögensgröße nehmen bei vielen die Kopfschmerzen zu, wenn es um die kos- tenschonende Weitergabe an Erben oder andere Begünstigte geht. Die Immobilien machen hier keine Ausnahme. Dabei ist unerheblich, ob Vorsorgewoh- nungen, Zins- und Einfamilienhäuser oder Anteile an Bauherrenmodellen im Fokus stehen. „Es sind immer insbesondere das Zivil- und das Steuerrecht, aber etwa auch verfahrensrechtliche Aspekte zu behan- deln“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Gratzl. Erfahrungsgemäß stehen primär erbrecht- liche Überlegungen und in weiterer Folge steuerliche Gestaltungsfragen für die beste Vermögensweitergabe im Zentrum. „Es muss die Gesamtsituation konkret beurteilt und danach eine möglichst optimale Lösung gesucht werden“, so Gratzl. Da die Immobilienpreise in den vergan- genen Jahren massiv gestiegen sind, kön- nen die Begünstigten besonders froh sein, dass es keine Erbschaft- oder Schenkung- steuer gibt. Denn dadurch kann das Im- mobilienvermögen mit einer sehr geringen Belastung übertragen werden. Zu berück- sichtigen sind lediglich Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Notarkosten, die sowohl bei der Schenkung als auch im Erbfall anfallen. Das bedeutet: Mit der unentgeltlichen Übertragung unter Lebenden können zwar die Eigentumsverhältnisse geregelt und Erbstreitigkeiten, aber nicht die Grunderwerbsteuer vermieden werden. „Das gilt für alle Formen des Immobilien- vermögens, die nicht über Fonds oder Wertpapiere strukturiert sind“, erklärt Steuerberater Wolfgang Schmid, Partner der Kanzlei Artus in Wien. Unumgängliche Steuer Bemessungsgrundlage ist immer der Grundstückswert mit Ausnahme von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, für die in der Regel der einfache Einheits- wert herangezogen wird.Der Grundstücks- wert wird mit dem Pauschalwertsystem, einem geeigneten Immobilienpreisspiegel oder durch den Nachweis des geringeren gemeinen Wertes eines Grundstücks ermit- telt.Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig, und es kann für jedes Grundstück frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll. Wenn die Eigentümer davon ausgehen, dass der Wert ihres Immobilienvermögens weiter steigen wird, ist die Übertragung zu Leb- zeiten günstiger als nach dem Tod, weil Grunderwerbsteuer und Grundbuchge- bühr gespart werden. Die Grunderwerbsteuer ist gestaffelt. Innerhalb der nahen Familie fallen für die ersten 250.000 Euro nur 0,5 Prozent, für weitere 150.000 Euro zwei Prozent und alle Beträge darüber hinaus 3,5 Prozent vom Immobilienvermögen an. Ein Beispiel: Wenn der Wert eines Grundstücks mit einer Immobilie 500.000 Euro beträgt, beläuft sich die Steuer auf 7.750 Euro. Für eine Million Euro sind 25.250 Euro fällig. Bei Übertragungen außerhalb der Familie beträgt die Grunderwerbsteuer generell 3,5 Prozent. In wenigen Ausnahmefällen fällt keine Grunderwerbsteuer an, das gilt insbesondere bei Übertragungen auf eine gemeinnützige Vereinigung. SPEZIAL | ERBEN & VERERBEN Immobilien 208 fondsprofessionell.at 2/2021 FOTO: © GENA96 | STOCK.ADOBE.COM, ARTUS, NIK FLEISCHMANN