FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2020

zu keinen Ausfällen. Anders in Deutschland: 2017 geriet ein Projekt der Plattform Zinsland schon nach einem halben Jahr in Schieflage, nachdem es Bauverzögerungen und auch intern beim Projektentwickler Probleme gab. Kurze Zeit später zeigte der Insolvenzver- walter Masseunzulänglichkeit an. Die halbe Million Euro der Crowdinvestoren dürfte demzufolge verloren sein. Konkursfälle Im vergangenen Jahr meldeten sechs deut- sche Projekte der Plattformen Zinsland, Berg- fürst, GLS Crowd und Exporo Insolvenz an. Im Feuer stehen insgesamt 6,8 Millionen Euro Anlegerkapital. Bei zwei Projekten des deut- schen Marktführers Exporo geht es allein um knapp 3,8 Millionen Euro. Die Insolvenzver- fahren wurden im Januar 2020 eröffnet. Der Fall ist interessant, weil die Emittenten zu- gunsten der Anleger eine Sicherheit in Form eines Schuldanerkenntnisses abgegeben ha- ben. Das funktioniert wie ein Exekutionstitel, der im Gegensatz zu einer Bürgschaft unmit- telbar gegen die Schuldnerpersonen vollstreckt werden kann. Es ist aber offen, ob damit wirklich etwas für die Investoren zu holen ist. Ruhe vor dem Sturm? In Österreich gibt es, soweit bekannt ist, noch keine Insolvenzen zu beklagen. Die lückenlose Nachverfolgung der Projektperfor- mance ist aber wegen fehlender Transparenz- vorschriften und Kontrollmechanismen un- möglich. Bauvorhaben können sich aus vielen Gründen verzögern – etwa in der Bauplanung und Genehmigung oder durch witterungsbe- dingte Verschiebungen von Bauarbeiten und am Ende bei der Verwertung. „Das bedeutet aber nicht, dass das betroffene Projekt sofort ein wirtschaftlicher Ausfall für die Anleger ist“, betont Dagobertinvest-Geschäftsführer Andreas Zederbauer. Er gibt auf Nachfrage aber auch „schwierige Fälle“ zu. Zederbauer ist der Einzige, der in ausführ- lichen Gesprächen mit FONDS professionell konkret Verzögerungen bei einigen wenigen Investments nennt. Er berichtet: „In diesen Projekten haben die Anleger die Zahlungen nicht planmäßig erhalten. Aber im Moment rechnen wir nicht mit Verlusten für die Inves- toren.“ Abweichungen von Planzahlen sind in der freien Wirtschaft und erst recht bei Pro- jektentwicklungen eine natürliche Sache. Die Wahrscheinlichkeit für Verzögerungen nimmt mit der Größe des Crowdfundingmarktes und der Zahl der finanzierten Projekte zu. Auch komplette Ausfälle sind letztlich nur eine Frage der Zeit. Reporting ist wichtig Angesichts der Risiken sind die Qualitäts- prüfung und die strenge Auswahl der Projekte ungemein wichtig. Dabei kommt es einerseits auf die nachgewiesene Kompetenz und Boni- tät des Immobilienentwicklers und seiner Part- ner an. Andererseits muss jedes Projekt in den Punkten Lage, Bauvorhaben inklusive Geneh- migungen und behördliche Auflagen, Finan- zierungsstruktur, Zeitplan, Projektkalkulation (Baukosten und Verkaufspreise) und Ver- marktbarkeit analysiert werden. Auf Nachfra- ge von FONDS professionell erklären erwar- tungsgemäß alle Plattformen, dass sie eine strenge Prüfung vornehmen. „Dabei weisen wir etwa 90 Prozent der Projekte ab“, betont Rendity-Chef Leodolter. Bei Home Rocket heißt es dazu, dass zusätzlich für alle Bauvor- haben ein „unabhängiges Gutachten“ erstellt und auch veröffentlicht werde. Monitoring ist essenziell Ebenso wichtig ist das laufende Monito- ring. Wenn die Bauträger von sich aus nicht mehr regelmäßig berichten, ist das häufig ein Indiz für Probleme. „Wir fordern dann das laufende Reporting aktiv ein, weil wir mehr als ein Vermittler zwischen Emittenten und Anleger sind und selbst nicht überrascht werden wollen. Deshalb haben wir Personal aufgestockt“, berichtet Zederbauer. Bisher gab es „nur“ Verzögerungen ohne Schaden für die Crowd. Sollte sich das einmal ändern, wird die Werthaltigkeit von Bürgschaf- ten und Garantien, die es etwa bei einigen Rendity-Projekten gibt, in den Vordergrund rücken. Dabei gibt es ohnehin eine Einschrän- kung, denn die Sicherheiten dürfen bei einem Nachrangdarlehen auch nur mit einem quali- fizierten Rangrücktritt ausgestattet sein. So gesehen sind die „Sicherheiten“ gut fürs Mar- keting, aber im Zweifel unbrauchbar für die Anleger. Die Plattformen hoffen indes, dass der Pleitefall in Österreich nie eintritt. ALEXANDER ENDLWEBER | FP Foto: © feelimage, Rendity Tobias Leodolter, Rendity: „Die Anleger sollten auf Diversifikation setzen.“ Andreas Zederbauer, Dagobertinvest: „Wir rechnen im Moment nicht mit Verlusten für die Anleger.“ Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen in Österreich Finanzierte Finanziertes Beendete Beendetes Plattform Projekte Volumen Investoren Projekte Volumen Internet Betongold 3 0,8 Mio. 120 n. a. n. a. beton-gold.at Dagobertinvest 118 43,2 Mio. 4.100 37 9,5 Mio. dagobertinvest.at Home Rocket 67 36,7 Mio. 4.269 10 4,8 Mio. homerocket.com Rendity 46 26,0 Mio. 2.530 9 3,3 Mio. rendity.com Reval 11 1,7 Mio. 330 3 0,3 Mio. reval.co.at Österreichische Plattformen haben seit 2015 mehr als 113 Millionen Euro für Immobilienprojekte akquiriert. Volumen in Euro. Alle Zahlen zum 31.1.2020. „Beendete Projekte“ bezieht sich auf die Projekte, bei denen die Investmentlaufzeit grundlegend ausgelaufen ist. Verzögerungen bei Zins- und Rückzahlungen sind nicht berücksichtigt. Quelle: Angaben der Plattformen 174 www.fondsprofessionell.at | 1/2020 sachwerte I crowdinvestments