FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2019

und Nettomieten zwischen zehn und 13 Euro im Erstbezug immer überschritten. Die güns- tigen Wohnungen können daher nur von ge- meinnützigen Wohnbauträgern mit entspre- chenden Förderungen kommen. Aufwärtstrend Im EHL/Buwog-„Wohnungsmarktbericht 2019“ werden die durchschnittlichen Kauf- preise für neue Wohnungen je nach Bezirk in einer Bandbreite von 3.600 bis 6.200 Euro taxiert. Gebrauchte Objekte waren im Schnitt schon ab 2.300 Euro pro Quadratmeter zu ha- ben. Nach Angaben des Maklernetzwerks Re- max kostete im ersten Halbjahr 2019 ein Qua- dratmeter Eigentumswohnung durchschnitt- lich 3.945 Euro. Dabei ist neben der allgemei- nen Preissteigerung von 4,6 Prozent gegen- über 2018 interessant, dass sich die günstigs- ten Wohnungen viermal schneller verteuern als die teuersten Einheiten. Dieser Anstieg ge- schieht auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau, denn das billigste Viertel der Apart- ments hat weniger als 3.146 Euro gekostet. Folglich suchen nicht nur Mieter, sondern auch Käufer nach günstigen Gelegenheiten. Auch die Wiener Maklerfirma EHL rechnet in einem aktuellen Marktupdate mit einer „dif- ferenzierten Preisentwicklung“, aber insgesamt steigenden Preisen. Die Kaufpreise sollen heuer zwar insgesamt um 3,5 Prozent steigen, in der Vermietung sind allerdings wegen des höherenAngebots nur leichte Erhöhungen von rund einem Prozent am Markt durchsetzbar. Stabile Nachfrage Die Preise für Vorsorgewohnungen ent- wickelten sich im ersten Halbjahr nach EHL- Angaben „weitgehend stabil“. Ein Quadrat- meter kostete durchschnittlich 4.027 Euro, und das muss man differenziert betrachten: Es haben sich seit 2016 zwar Preise jenseits der 4.000-Euro-Schallmauer etabliert. Aber mo- mentan müssen die Investoren nicht mehr, sondern nur sogar etwas weniger als voriges Jahr bezahlen, und der von EHL Anfang des Jahres prognostizierte Verkaufserlös von durchschnittlich 4.150 Euro ist außer Reich- weite. „Bei den zuletzt preissteigernd wirken- den hohen Baupreisen ist in den kommenden Monaten von einer leichten Entspannung aus- zugehen, sodass keine dramatischen Preis- sprünge oberhalb der Inflationsrate zu erwar- ten sind“, erklärte EHL im November. Die Makler rechnen damit, dass heuer wie im Vorjahr angesichts einer „stabilen Nach- frage“ rund 680 Vorsorgewohnungen gehan- delt werden. Probleme könnte es beim Nach- schub geben, aber nicht, weil so wenig gebaut wird, sondern weil die Entwickler häufiger gesamte Neubauprojekte an Großinvestoren verkaufen, die diese dann langfristig zur Vermietung im Eigenbestand halten. Dem- zufolge kommen tendenziell mehr Miet- und weniger Eigentumswohnungen auf den Markt, und auch das Angebot an Einheiten, die als Vorsorgewohnung für private Anleger geeignet sind, wird laut EHL geringer. Optimierung ade In den vergangenen Jahren ging aus wirt- schaftlichen Gründen der Trend in Richtung kleinerer Einheiten, damit die Wohnungen in Summe leistbar bleiben. Dabei wurde die so- genannte Flächeneffizienz durch die Optimie- rung von Schnitt und Grundriss der Immobi- lien so gut es geht verbessert. Die Möglichkei- ten, steigende Quadratmeterpreise durch ver- ringerte Wohnungsgrößen auszugleichen, sind inzwischen aber ausgereizt. „Noch kleiner geht nicht mehr, ohne die Wohnqualität massiv zu verschlechtern“, sagte EHL-Geschäftsführerin Sandra Bauernfeind bereits Anfang des Jahres. Im Übrigen haben sich teilweise auch die Ansprüche der verschiedenen Zielgruppen ver- ändert. Einerseits suchen Mieter den Experten zufolge nach wie vor bevorzugt Ein- bis Zwei- zimmerwohnungen. Andererseits werden für das selbst genutzte Eigentum wieder mehr Objekte mit drei und vier Wohnräumen ge- sucht. Das zeugt davon, dass die Mieter ihre Ausgaben optimieren, während die Käufer in Wohnqualität investieren. Bereits seit Längerem zeichnet sich ab, dass Käufer von Vorsorgewohnungen immer selte- ner die Steuervorteile nutzen (siehe Infokas- ten). Insbesondere der Vorsteuerabzug hat sei- nen Reiz verloren, da ein Grundstück beim Verkauf grundlegend nicht umsatzsteuerpflich- tig ist, die Grundstückskosten aber mittlerweile einen erheblichen Anteil am Gesamtkaufpreis einer Wohnung haben. Außerdem ist der Eigen- tümer in der Verwendung nicht so flexibel, wenn er auf die Steueroptimierung aus ist. Renditen Wenn die Investition aus reinem Ertrags- interesse und nicht zur familiären Nutzung erfolgt, ist die Beteiligung des Fiskus schon Marion Weinberger, RVW: „Bei größeren Projekten ist die Umsetzungsdauer derzeit kaum abschätzbar.“ Steueraspekte bei der Vorsorgewohnung Der Kauf einer Eigentumswohnung kann steuerlich geltend gemacht werden, wenn diese vermietet wird. Folgende Steuervorteile haben die Investoren: 1. Umsatzsteuer Der private Eigentümer wird durch die Vermietung der Wohnung zum Unternehmer. In diesem Fall kann er sich die bezahlte Mehrwertsteuer als Vorsteuer vom Finanz- amt zurückholen. 2. Werbungskosten Einige Ausgaben können als Werbungskosten geltend gemacht werden. Diese reduzieren die Einkommensteuer. Zu den Werbungskosten zählen: • Zinsen aus der Finanzierung des Kaufpreises • Finanzierungsnebenkosten • Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung • Steuerberatungskosten • Hausverwaltungskosten 3. Abschreibung Ab der Vermietung der Wohnung drückt die Abschrei- bung für Abnutzung (AfA) die Steuerlast. Die Wohnung selbst muss über 67 Jahre abgeschrieben werden. Es kann also ein jährlicher Aufwand von 1,5 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) geltend gemacht werden. Bei Küchen und Küchengeräten beträgt die Abschreibedauer nur zehn Jahre. Einschränkungen Der Eigentümer muss binnen 20 Jahren ab Vermietungs- beginn mit seiner Wohnung einen Totalüberschuss erzie- len. Wenn das nicht der Fall ist, unterstellt das Finanzamt dem Investor Liebhaberei, und er verliert dadurch Steuer- vorteile. Das gilt auch, wenn die Wohnung vor dem Ablauf des 20-jährigen Betrachtungszeitraums verkauft oder selbst genutzt wird. www.fondsprofessionell.at | 4/2019 161