FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2018

Riedl: Eines der wichtigsten Elemente in der Anlegerberatung ist: „Sie ziehen nicht in die Wohnung ein. Denken Sie an den, der in die Wohnung einzieht.“ Es müssen die Ansprüche der Mieter erfüllt werden. Sonderwünsche der Eigentümer haben in der Realität wenig Sinn, weil sie nicht mehr Miete bringen. Inwiefern haben sich die Ansprüche der Mieter verändert? Was müssen die Käu- fer von Vorsorgewohnungen anders als vor zehn Jahren beachten? Bauernfeind: Ich glaube nicht, dass sich die Ansprüche der Mieter stark verändert haben. Die Qualität und Ausstattung der Neubau- produktion ist generell sehr hoch. Auch inter- national gesehen haben wir imWohnungsbau hohe Standards. Riedl: Die Mieter achten weniger auf die exakte Quadratmeterzahl als darauf, dass die Wohnung in der Nutzung praktisch ist. Des- halb kann man für eine effizient geschnittene Zwei-Zimmer-Wohnung mit 42 Quadrat- metern mehr verlangen als für eine weniger praktische 50-Quadratmeter-Wohnung mit zwei Zimmern. Das war zwar immer schon so, ist aber heute bedeutsamer, weil das abso- lute Mietniveau gestiegen ist. Das heißt, das Wichtigste ist der Grundriss. Woran macht man die „Flä- cheneffizienz“ fest? Gibt es das Abstellkammerl nicht mehr oder nur noch offene Küchen? Bauernfeind: Es geht um die Op- timierung der Fläche für die Unter- bringung der Einrichtung und für notwendigen Stauraum. Ob Küche oder Bad einen Quadratmeter grö- ßer oder kleiner sind, spielt dabei keine Rolle. Es muss alles, was man benötigt, Platz finden. Riedl: Der Vorraum hat meistens nur Türen und schafft keinen Stau- raum. Also muss man ihn nicht größer als nötig bauen. In effizient geschnittenen Vorsorgewohnungen gibt es nur selten separate Küchen, weil dann ein Fenster notwendig wäre, das sich von der Fläche her nicht ausgeht. Und der Mehrwert, der dadurch entstünde, wird nicht durch eine höhere Miete abge- golten. Und wie sieht es mit Balkonen, Liften, Garagen und Freizeiträumen aus? Bauernfeind: Bei den Garagen ist uns 2014 die Bauordnung entgegengekommen. Davor musste pro Wohnung ein Stellplatz gebaut werden. Das hat dazu geführt, dass teilweise die Hälfte der Plätze leergestanden sind. Jetzt hängen die geforderten Stellplätze von der errichteten Wohnfläche ab. Riedl: Vieles schreibt uns die Bauordnung vor. Sie können kein Haus ohne Aufzug bauen. Balkone gehören einfach dazu, für sie wird aber Miete verrechnet. Sie sind aber durch die Bauordnung limitiert. Wir würden eher mehr und größere Balkone bauen, wenn das möglich wäre. Bis jetzt gibt es bei Vor- sorgewohnungen keine Zusatzangebote wie Gemeinschaftsräume, Schwimmbäder oder einen kleinen Kinosaal. Aus Amerika wissen wir: Je mehr Zusammenhalt in einer Wohn- anlage entsteht, desto geringer ist die Fluktua- tionsrate, die nur kostet. In den luxuriöseren Projekten sorgen die Bauträger auch bei uns bereits für diese Schnittstellen. Das widerspricht aber dem Typus der Großstadt, in der man anonym lebt, was viele auch so wollen. Bauernfeind: Das kommt darauf an. Ich ken- ne meine Nachbarn gut. Riedl: Familien mit Kindern haben vielleicht nicht so einen großen Anspruch, mit den Nachbarn bekannt zu sein. Wir haben aber einen sehr starken Trend zu Single-Woh- nungen. Und wenn man wirklich allein ist, besteht Interesse an derartigen Gemeinschafts- angeboten. Zum Thema Fluktuation: Wie lange ist eine Vorsorgewohnung erstvermietet? Bauernfeind: Das hängt davon ab. Eine Ein- zimmerwohnung mit 30 Quadratmetern dreht sich im Normalfall schneller, weil sie häufig als Zwischenwohnung genutzt wird. Eine durchschnittliche Vorsorgewohnung ist aber üblicherweise schon drei bis vier Jahre erst- vermietet. Riedl: Darum raten wir tendenziell von den Garçonnièren ab. Die mögen am Papier effizient aussehen, aber aufgrund der höheren Fluktuation sind sie es am Ende meist nicht. Folglich raten wir Anlegern zu Ein- einhalb- bis Zweizimmerwohnungen. Ich habe eine effizient geschnittene Vorsorgewohnung mit zwei Zimmern im 3. Bezirk, in der die Mieterin seit 12 Jahren wohnt. Bauernfeind: In den Eineinhalb- bis Zweizimmerwohnungen kann man auch zu zweit wohnen, was sie inter- essant macht. Riedl: Und man kann in ihnen auch länger wohnen, während die Gar- çonnièren eher für Scheidungswaisen oder als erste Wohnung interessant sind. Da soll es zunächst günstig sein, um sich zu orientieren. Vielen Dank für das Gespräch. ALEXANDER ENDLWEBER | FP sachwerte I sandra bauernfeind | ehl immobilien + daniel riedl | buwog 142 www.fondsprofessionell.at | 1/2018 » Eine durchschnittliche Vorsorgewohnung ist üblicherweise drei bis vier Jahre erstvermietet. « Sandra Bauernfeind, EHL Immobilien Einkommen, Mieten und Kaufpreise in Wien Ein- Verkaufspreise Mieten Ein- kom- Erst- Sons- Erst- Sons- Bezirke wohner men bezug tige bezug tige 1010 Wien 16.465 34.748 18.600 11.200 k. A.* k. A.* 1020 Wien 105.003 21.177 5.100 3.600 11,80 10,00 1030 Wien 90.183 24.267 5.150 3.600 12,20 10,70 1040 Wien 33.035 24.719 5.300 3.800 13,00 11,00 1050 Wien 55.356 19.794 4.450 3.500 11,70 10,40 1060 Wien 31.865 23.150 5.100 3.650 13,00 11,00 1070 Wien 32.197 24.327 5.700 4.400 13,00 11,00 1080 Wien 25.528 24.523 6.000 4.400 13,00 11,30 1090 Wien 42.709 23.720 5.700 4.100 12,80 11,10 1100 Wien 198.083 19.047 3.800 2.500 10,70 9,00 1110 Wien 100.137 20.375 3.200 2.100 9,70 8,70 1120 Wien 95.955 19.780 3.900 2.900 11,00 9,80 1130 Wien 54.171 29.402 5.500 3.950 12,80 10,80 1140 Wien 92.337 23.520 4.100 3.000 11,00 9,90 1150 Wien 78.999 17.528 3.750 2.700 10,90 9,90 1160 Wien 104.323 19.702 3.900 2.700 10,90 9,90 1170 Wien 57.180 20.936 4.000 2.800 10,90 9,90 1180 Wien 51.128 25.137 5.500 3.650 12,60 10,70 1190 Wien 72.107 26.607 6.000 3.950 13,00 10,90 1200 Wien 86.868 18.515 3.800 2.500 10,50 9,60 1210 Wien 158.712 22.330 3.700 2.550 10,60 9,60 1220 Wien 184.188 24.213 3.800 2.550 10,70 9,60 1230 Wien 101.053 25.257 3.750 2.750 10,50 9,70 * keine aussagekräftigen Zahlen verfügbar Quelle: Wohnungsmarktbericht 2018, EHL/Buwog