FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2017

140 www.fondsprofessionell.at | 4/2017 sachwerte I aktuelle beteiligungen Foto: © dreamstime G äbe es die Crowdinvestments nicht, wäre der Beteiligungsmarkt in Öster- reich langweilig geworden. Ein Blick auf die von FONDS professionell quartals- weise erstellte Liste der im Vertrieb befind- lichen Sachwertinvestments zeigt, dass Immobilien alles dominieren – egal wie hoch die Preise sind. Abgesehen von Aktien und Anleihen haben Anleger we- nige Alternativen, und daher verzichten alle risikoscheuen Investoren auf Rendite und flüchten in die – gefühlte – Sicherheit von Bauten. Paradoxerweise gelten auch Immobilienprojekte, die weder errichtet noch verwertet sind, als sicher. Man darf anneh- men, dass viele Investoren die unternehmeri- schen Risiken von Projektentwicklungen nicht vollinhaltlich verstanden haben. Reval-Projekt: „Mödling bei Wien“ Bei der Suche nach möglichen Risiken gilt daher der erste Check den involvierten Unter- nehmen und Personen; gibt es keine Referen- zen, muss man tiefer graben. Beim jüngsten Angebot der Crowdinvesting-Plattform Reval kann man diesbezüglich aber Entwarnung geben. Philipp Hain, geschäftsführender Gesellschafter der Plattform, ist selbst Bauin- genieur und weiß, worauf es bei Immobilien- projekten ankommt. Hain muss bei der Pro- jektauswahl schon deshalb sorgfältig arbeiten, weil Immobilientycoon Günter Kerbler zu 35 Prozent an der Plattform beteiligt ist. Was den Emittenten betrifft, muss man sich primär auf die Selektion durch die Plattform verlassen, denn hinter dem aktuellen Reval- Investment steht die 2006 gegründete Firma Baulogik. Sie gehört Baumeister Reinhard Fischer, der nach eigenen Angaben seit 30 Jahren in der Baubranche tätig ist. Einen aus- führlichen Projekt- und Erfolgsnachweis lässt der Tiefbauingenieur in den Investmentunter- lagen jedoch vermissen. Das Emittentenrisiko muss man hier sogar noch etwas weiter fas- sen. Vertragspartner der Investoren ist nämlich eine Projektgesellschaft, die Fischer erst Ende 2015 gegründet hat. Demzufolge sind die Jah- resabschlüsse und Bilanzen der Emittentin nicht aussagekräftig. Eine Auskunft über die Bonität der beteiligten Gesellschaften erhalten die Investmentinteressenten leider nicht. Dennoch klingt das Projektvorhaben, das grundsätzlich mit mehreren Risiken behaftet ist, vielversprechend. Die Lage ist gut: Die Wohnimmobilie wird südlich von Wien im stark wachsenden Bezirk Mödling und dort direkt im Zentrum der Stadt Mödling errich- tet. Die Liegenschaft, auf der eine ungenutzte Altbauvilla steht, befindet sich in unmittelba- rer Nähe zum Bahnhof und damit nahe der Fußgängerzone. Die Stadt verfügt über eine sehr gute Infrastruktur mit Bus-, Bahn- und Autobahnanschluss, Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Gesundheitsein- richtungen. Baustart 2018 Der Projektentwickler will auf dem Grund- stück zehn Eigentumswohnungen errichten. Drei Maisonettewohnungen sollen in der Alt- bauvilla, die sieben übrigen Einheiten in einem Neubau entstehen. Eine Tiefgarage mit zehn Stellplätzen ist ebenfalls geplant. Ein be- hördliches Genehmigungsrisiko gibt es nicht mehr, da laut Reval seit 4. September 2017 die Baubewilligung vorliegt. Nun sollen die Bauarbeiten „Anfang 2018“ beginnen und eineinhalb Jahre dauern. Erfahrene Investoren wissen aber, dass man am Bau immer mit Verzögerungen rechnen muss. Ähnliches gilt für die Projektkosten. In den vergangenen Jahren sind die Baukosten mas- siv gestiegen, weshalb die Kalkulationen oft nicht eingehalten werden können. Kaufmän- nisch vorsichtige Entwickler berücksichti- gen in ihren Planungen einen Liquiditäts- puffer. Ob das bei dem Reval-Projekt ge- schehen ist, lässt sich nicht überprüfen, weil der Investitionsplan und die Kalku- lationsgrundlagen nicht veröffentlicht wurden. Bekannt ist nur, dass ein Inves- titionsvolumen von 4,6 Millionen Euro geplant ist. Die Crowdinvestoren sollen nur 100.000 Euro beisteuern. Unklar ist, ob es für die einkalkulierte Fremdfinanzierung eine Bankenzusage gibt und, so sie vorliegt, wie die Kreditkonditionen lauten. Nach spätestens zwei Jahren muss die Emittentin die Anleger auszahlen. Die verein- barten Zinsen von sechs Prozent pro Jahr und das Kapital zur Tilgung des Crowdkapitals kommen rechnerisch aus dem Projektgewinn. Damit der in benötigter Höhe anfällt, müssen die Wohnungen zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.000 Euro verkauft werden. Auch im Speckgürtel rund um Wien und im gegenwärtigen Marktumfeld dürfte das eher am oberen Ende des möglichen Preisbandes liegen. Laut Reval sind die Preise aber „sehr in Ordnung“, vier der zehn Woh- nungen und insbesondere die Altbau-Tops habe man schon verkauft. Arax: ACP 2017 Wer hätte das gedacht: Die Wiener Beteili- gungsgesellschaft Speedinvest, die durch „2 Minuten 2 Millionen“ einem breiten Publi- kum bekannt ist, zählt zurzeit zu den aktivsten Venture-Capital-Investoren in Europa, obwohl Österreich wahrlich nicht als Private-Equity- Hotspot gehandelt wird. Die Unternehmens- finanzierung mit Risikokapital, eben Private Equity, wird hierzulande stiefmütterlich behandelt. Frühphasenfinanzierungen mit Venture Capital gelten fast schon als exotisch, werden aber durch das Crowdinvesting in der jüngeren Vergangenheit in der Öffentlichkeit ein bisschen mehr wahrgenommen. Eine Nummer kleiner, dafür aber schon län- ger auf dem Markt ist die Firma Arax Capital Zum Jahresende interessieren sich Anleger für steueroptimierte Anlagen. Aber nicht die Steuer, sondern die Qualität des Investments sollte im Vordergrund stehen. Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die derzeit erhältlichen Sachwertinvestments. Verpassen Sie nicht den Vortrag von Thomas Cimbal, Arax Capital Partners, am FONDS professionell KONGRESS in Wien, 7.–8. März 2018.