FONDS professionell Österreich, Ausgabe 4/2016

131 www.fondsprofessionell.at | 4/2016 tabilitätsberechnungen fanden 12, 14 oder 18 Prozent Leerstands- und Verwaltungskosten Eingang in die Kalkulation. Auch die Miet- und Wertsteigerungen wurden sehr unter- schiedlich angesetzt. In der Praxis zeigt sich allerdings, dass bei einigen Projekten die Mieteinnahmen keines- falls jedes Jahr linear um ein oder zwei Pro- zent steigen, wie das PFS in den Projektkal- kulationen unterstellt. Tatsächlich schwanken die Mieterlöse, und der Immobiliensachver- ständige Markus Urbanz stellte beim Projekt „Plüddemanngasse 29“ fest: „Im Betrach- tungszeitraum 2000 bis 2009 gab es eine durchschnittliche jährliche Steigerung von lediglich 0,35 Prozent.“ Aufgelöste Projekte Es lohnt sich also, näher hinzusehen, und FONDS professionell bat PFS um eine aus- führliche Darlegung der Performance. Das Unternehmen lieferte daraufhin einzelne Zahlen zu 14 aufgelösten Projekten in Wien (siehe Tabelle). Die genannten Ergebnisse sind jedoch nur bedingt aussagekräftig, denn bei vier Projekten sind die Zahlen nur vorläufig, und bei sechs Projekten sind die Erlöse ohne Tilgung der Kredite dargestellt. Das betrifft die Objekte Ruckergasse, Bendlgasse, Halbgasse, Matz- nergasse, Pachmüllergasse und Zeillergasse. Hier haben nicht die Anlegergemeinschaften die Hypothekendarlehen aufgenommen. Statt- dessen haben die Anleger für ihre Projektan- teile jeweils eigene Darlehen aufgenommen, die nicht aus der Miteigentümergemeinschaft (MEG), sondern individuell getilgt werden mussten. Inwieweit unter Berücksichtigung dessen die Anleger Nettogewinne erzielt ha- ben, ist nicht bekannt. PFS-Chef Christian Penkner erklärt dazu: „Die Art der Finanzie- rung war unterschiedlich, insbesondere bei der Höhe der Eigenmittel, Laufzeit und Währung. Einige dieser individuellen Finanzierungen waren beim Verkauf der Liegenschaft schon zur Gänze getilgt.“ In welchen Projekten es über die Laufzeit zusätzlich zum Verkaufser- gebnis einen Netto-Mietertrag und Ausschüt- tungen gab, geht aus den Zahlen nicht hervor. Die Treffsicherheit in der Projektplanung kann man auch mit einer Soll-Ist-Gegenüber- stellung der Gesamtinvestitionskosten für Grundstück, Bau und Ausstattung überprüfen. Diesbezüglich erklärt PFS knapp, dass alle Projekte in einer Toleranz von fünf Prozent liegen würden. Laufende Projekte PFS verwaltet derzeit österreichweit mehr als 50 Immobilien. Nach Unternehmensanga- ben waren sie Mitte Oktober zu rund 95 Pro- zent vermietet. In Wien betrug die Auslastung 97 Prozent bei einer durchschnittlichen Net- tomiete von 10,15 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das sind gute Werte, sie allein reichen aber nicht zur Beurteilung der wirtschaftlichen Entwicklung der Investments. FONDS pro- fessionell fragte nach konkreten Zahlen (Soll und Ist) zu folgenden Punkten: Gesamtin- vestitionskosten, Fremdkapitalstand, Vermie- tungsgrad, Mieterträge, Rücklagen, Sanie- rungskosten und Liquiditätsreserven. Die Daten wollte PFS nicht im Detail aus- händigen. Zusammenfassend sagte Christian Penkner, dass es „in in jedem Projekt einen erheblichen Mietüberhang nach Kosten und Zinsen“ gebe. Diese Überschüsse werden „entweder für die Rückführung der Finanzie- rung oder als verzinstes Deposit“ verwendet. Trotzdem müssen die Anleger in den meis- ten Projekten laufend Eigenkapital einzahlen, weil die Mieteinnahmen nicht alle Kosten und den Kreditaufwand abdecken. Laut PFS war das immer geplant und „in der Regel Bestand- teil einer Rentabilitätsberechnung“. Die Zuzahlungen werden nur im tatsächli- chen Bedarfsfall gemacht, betont Penkner: „Das hängt hauptsächlich vom vereinbarten Tilgungsplan ab. Es gibt Gesellschaften, die seit mehr als zehn Jahren keine Eigenmittel- zuschüsse hatten, und es gibt auch viele, wel- che jedes Jahr welche leisten müssen.“ Nach- gefragt zu den Liquiditätsreserven in den Pro- jekten, meinte Penkner kurz: „Gibt es in eini- gen Projekten erhebliche.“ Datenmangel Für eine umfassende Beurteilung der PFS-Performance und der Ma- nagementqualität hat das Unter- nehmen zu wenige Daten geliefert. Deshalb steht Aussage gegen Aus- sage: Die eine Fraktion berichtet von sehr guten Ergebnissen, wäh- rend andere über erhebliche Verlus- te klagen. Eine transparente Gesamtauswer- tung wäre deshalb umso wün- schenswerter. Ein Schritt zu mehr Transparenz wäre etwa ein struktu- rierter Jahresbericht, wie ihn bei- spielsweise Trivium Immobilien veröffentlicht. ALEXANDER ENDLWEBER | FP Christian Penkner, PFS: „Es gibt die Gesellschaften, die seit zehn Jahren keine Eigenmittelzuschüsse hatten.“ Die Ergebnisse von verkauften PFS-Immobilieninvestments Eigenkapital- Verkaufs- Verbindlich- Gesamt- Netto- Projekt Beginn Ende aufwand 1 preis 2 keiten 3 erlös 4 erlös Ruckergasse 26, Wien 1996 2016 4.591.737 5.808.600 0 5.808.600 1.216.863 Bendlgasse 18, Wien 1997 2012 1.964.730 2.562.038 0 2.562.038 597.308 Halbgasse 26, Wien 1997 2012 2.238.174 3.217.909 0 3.217.909 979.735 Matznergasse 5, Wien 1997 2015 2.044.910 3.313.617 0 3.313.617 1.268.707 Pachmüllergasse 22, Wien 1997 2015 2.534.478 3.158.600 0 3.158.600 624.122 Zeillergasse 34, Wien 1997 2016 2.736.366 4.336.761 0 4.336.761 1.600.395 Neulerchenfelder Straße 14, Wien 1999 2014 347.336 7.048.895 4.518.272 2.530.623 2.183.287 Penzinger Straße 17, Wien 1999 2012 96.227 2.683.000 2.400.148 282.852 186.625 Roseggergasse 15, Wien 1999 2015 314.570 3.251.500 2.392.430 859.070 544.500 Sulmgasse 9, Wien 1999 2016 556.861 3.955.869 2.635.020 1.320.849 763.988 Ignazgasse 13, Wien 2000 2013 439.699 3.042.180 2.104.940 937.240 497.541 Klimschgasse 19–21, Wien 2001 2016 681.109 6.083.350 4.474.706 1.608.644 927.535 Kreuzgasse 49, Wien 2001 2016 422.772 5.716.400 3.947.364 1.769.036 1.346.264 Kendlerstraße 4–6, Wien 2002 2015 639.595 3.157.365 3.061.207 96.158 -543.437 Vorläufige Zahlen bei Klimschgasse 19–21, Kreuzgasse 49, Sulmgasse 9, Kendlerstraße 4–6 | 1 seit Beginn nach Steuern (inkl. Nachzahlungen) | 2 nach Kosten und Steuern | 3 Finanzierungsobligo nach Verkauf | 4 Verkaufspreis zzgl. etwaiger Sonderausschüttungen (wie z. B. in der Neulerchenfelder Straße) abzüglich Verbindlichkeiten | Nettoerlös = Gesamterlös aus Verkauf nach Abzug Eigenkapitalaufwand | Quelle: PFS Immobilien, Angaben in Euro