FONDS professionell Österreich, Ausgabe 3/2015

142 www.fondsprofessionell.at | 3/2015 sachwerte I vorsorgewohnungen Foto: © Wertbau D ie Wohnungspreise sind in den vergan- genen Jahren so stark gestiegen, dass die Renditen aus Mieteinnahmen für Investoren ungünstigstenfalls gegen null ten- dieren. Heute kostet eine Eigentumswohnung österreichweit durchschnittlich 2.719 Euro pro Quadratmeter und somit um 34 Prozent mehr als vor fünf Jahren. In Wien beträgt der Preis- anstieg sogar rund 55 Prozent. Nach Angaben des Researchunternehmens Immounited, das die tatsächlichen Kaufpreise für Alt- und Neu- bauwohnungen auf Basis der Grundbücher auswertet, lag der Durchschnittspreis in der Bundeshauptstadt zuletzt bei 3.370 Euro. Wien ist Hotspot Da die Mieten viel langsamer steigen als die Kaufpreise – in Wien in den vergangenen fünf Jahren etwa um „nur“ etwa 17 Prozent –, sind die Erträge für Anlagewohnungen dramatisch eingebrochen. Nur mit Spitzen- mieten lassen sich auf dem Papier Bruttoren- diten von etwa vier Prozent im Jahr erzielen. Das ist aber zunehmend schwieriger gewor- den, vor allem bei Neubauwohnungen. Im Vergleich zum gegenwärtigen Niedrigzinsni- veau sind vier Prozent sicher ein attraktives Ergebnis. Betrachtet man die Rendite jedoch als Risikoprämie für das Investment, dann sind sinkende Erträge nicht mehr so inter- essant (siehe auch FONDS professionell Ausgabe 4/2014). Obwohl die Kalkulationen herausfordernd und die Anleger mittlerweile preissensibel sind, konzentriert sich das Geschäft mit den Vorsorgewohnungen nach wie vor auf Wien. Das gilt vornehmlich für die großen Anbieter, die sich zwar auch Alternativen in Randlagen und außerhalb Wiens überlegen, wo die Preise nicht so hoch sind. Aber selbst Firmen, die nicht aus der Hauptstadt kommen, wie C&P oder IFA, bauen laufend in Wien, und wenn nicht dort, dann überwiegend in Linz und Graz. Deshalb haben es Vermögensberater schwer, Immobilienveranlagungen außerhalb der extrem stark nachgefragten und engen Ballungszentren zu finden. Vereinzelt gibt es Angebote in kleineren Städten. FONDS professionell ist, wie die Ta- belle auf Seite 142 zeigt, unter anderem auf die Unternehmensgruppe von Baumeister Ru- dolf Leitner gestoßen. Er ist unter anderem in dem 16.000-Seelen-Städtchen Bruck/Mur und in Gleisdorf im Grazer Speckgürtel tätig. Das Wiener Bauunternehmen Sedlak Immobilien schafft in Schwechat bei Wien neuen Wohn- raum. Und im beschaulichen Kurort Bad Ischl haben kürzlich die Bauarbeiten für ein Mehr- familienhaus mit 21 Einheiten begonnen. Leistbares Wohnen Hinter diesem Projekt im Salzkammergut steht die Firma Wertbau aus Wels. Das Unter- nehmen wurde im vergangenen Frühjahr von Mario Deuschl und Herbert Nachbargauer gegründet. Sie sind langjährige Vertriebspart- ner der IFA-Gruppe und arbeiten seit einigen Jahren enger zusammen. Nun soll Wertbau neue Wohnungen errichten, die ökologisch unbedenklich sind und die sich Investoren und Mieter locker leisten können. Die Zwei- und Dreizimmerwohnungen werden für nur sechs Euro pro Quadratmeter vermietet, obwohl Küche, Garderobe und Bad nahezu komplett eingerichtet sind. Das erste Holzmassivhaus in Bad Ischl soll im Sommer 2016 fertigge- stellt sein. Finanziert haben die Wohnungen überwie- gend Privatanleger zu einem erstaunlichen niedrigen Preis. Denn sie haben pro Quadrat- meter nur 1.740 Euro zuzüglich Umsatzsteuer und Nebenkosten bezahlt. Daraus ergibt sich für den Investor eine Bruttorendite von jähr- lich vier Prozent, mit der sich Wertbau im Rahmen dessen bewegt, was hochpreisige Vorsorgewohnungen in Wien hergeben. Der zentrale Unterschied in der langfristigen Kalkulation besteht jedoch darin, dass sechs Euro Miete von den Nutzern immer akzeptiert werden, während die Luft bei Mieten von elf und mehr Euro dünn wird. Ohne Kompromisse einzugehen kann Wert- bau diese Preise natürlich nicht anbieten. Im „All-in-99“-Konzept muss auf die Anschaf- fung teurer Grundstücke ebenso verzichtet werden wie auf Luxuswohnungen oder auf- wendige Dachausbauten. Das bedeutet: Einer- seits gibt es die Wertbau-Wohnungen nur in zwei einheitlichen Schnitten und mit maximal 70 Quadratmetern Nutzfläche. Kein Grundeigentum Andererseits heißt das Konzept deshalb „All-in-99“, weil Wertbau die Grundstücke nicht kauft, sondern für 99 Jahre über ein Baurecht mietet (siehe Infokasten auf Seite 143). Dadurch ist der Kapitalbedarf am Beginn des Bauprojekts im Vergleich zum Kauf des Grundstücks deutlich geringer. Und das vorhandene Eigenkapital kann komplett in den Bau der Immobilie investiert werden, wodurch der Kreditbedarf sinkt. Das Baurecht birgt aber auch Nachteile und Risiken. Für die verbaute Fläche muss näm- Vorsorgewohnungen in Wien sind teuer geworden. Wer es günstiger haben möchte, muss aufs Land ausweichen und Kompromisse eingehen. Leistbares Investieren Die neue Immobilienfirma Wertbau hat im August mit dem Bau ihres ersten Wohnprojekts begonnen. In einem Massivholzhaus entstehen 21 Wohnungen, die im Sommer in kurzer Zeit an Investoren verkauft worden sind.