Neue Immobiliensteuern belasten Vorsorgewohnungsmarkt nicht

Trotz des Sparpaketes, das gerade in die Immobilienbesteuerung sehr stark eingegriffen hat bleiben die starken Argumente für das Modell der Vorsorgewohnungen bestehen. Das meint Helmuth Hardt, Geschäftsführender Direktor der Wiener Privatbank, in einem Breakfast Briefing in dem auch der Steuerexperte der TPA Horwath Roland Reisch sowie Thomas Malloth, Fachverbandsobmann der österreichischen Immobilien und Vermögenstreuhänder die Auswirkungen der neuen Immobiliensteuer auf den Markt und Immobilieninvestments erläuterten.

So erachtet die Wiener Privatbank Anlageimmobilien wie Vorsorgewohnungen trotz der steuerlichen Änderungen als unvermindert attraktiv. „Das entscheidende Veranlagungsmotiv ist und bleibt die Sicherheit, und diese ist durch den Grundbucheintrag und die stabile Entwicklung am Wiener Markt unverändert gegeben. Hinzu kommt, dass ein Investment in Wohnimmobilien Anlegern durch die laufenden indexierten Mieteinnahmen einen optimalen Inflationsschutz bietet. Der mögliche Wertzuwachs spielte unter den Kaufargumenten immer nur eine untergeordnete Rolle – wichtiger war hier der Werterhalt. Dieser wird aufgrund der Inflationsabgeltung weiter steuerfrei möglich sein Die Immobilienexperten rechnen mit einem leichten Rückgang des Angebots und tendenziell steigenden Wohnungspreisen. Dementsprechend geringfügig sollten auch die Auswirkungen auf die Rendite ausfallen.

Geringfügige Auwirkung auf Rendite
Doch auch die Auswirkungen der neuen Steuer auf die Rendite halten sich laut Vorher-Nachher-Rechnung der Wiener Privatbank in überschaubarem Rahmen: So reduziere sich die Rendite im Falle des empfohlenen Veranlagungszeitraums von 23 Jahren von derzeit 4,7 bis 6,4 Prozent künftig auf 4,3 bis 5,7 Prozent. Dass sich der Vorsteuerberichtigungszeitraum auf 20 Jahre verlängert, sei laut Wiener Privatbank zwar bedauerlich, aber: „Die meisten Investoren wollen ohnehin nicht vorher verkaufen, sondern erst nach 20 bis 30 Jahren.”, so Hardt.

Für Malloth ergibt sich daher in der gelebten Praxis keine Änderung. „Dass der Berichtigungszeitraum auf 20 Jahre verlängert wurde gilt praktisch schon jetzt. Würde man vorher verkaufen, so würde sich in den meisten Fällen ertragssteuerlich Liebhaberei ergeben.

Die Regierungsvorlage für die neue Immobiliensteuer sieht auch vor, den Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten in der Regel mit 25 Prozent zu besteuern. Falls die Immobilie vermietet wird, ist der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Buchwert zu besteuern.”, fasst Roland Reisch, Geschäftsführender Gesellschafter von TPA Horwath, zusammen. Bei Veräußerung ab dem 11. Jahr ist ein Inflationsabschlag in Höhe von zwei Prozent p.a. vorgesehen, dieser ist mit maximal 50 Prozent gedeckelt. Eigenheime und Eigentumswohnungen, die seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre zumindest fünf Jahre als Hauptwohnsitz dienten, sind von der Immobilienbesteuerung ausgenommen. Ebenso selbst hergestellte Gebäude, wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften dienten. Falls zum Stichtag 31. März 2012 die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist, ist der Verkaufspreis mit 3,5 Prozent zu versteuern. Im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels ist der Veräußerungserlös immer mit 50 Prozent zu besteuern.

Eigentümer einer Vorsorgewohnung sind im Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Das Recht auf Vorsteuerabzug bleibt auch gemäß der neuen Regelung bestehen. Allerdings verlängert sich der Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn auf 20 Jahre. Zudem ist im Falle von folgenden Mietern der Vorsteuerabzug ausgeschlossen: Banken, Versicherungen, Gemeinden, Bund und Land. Die Steuer ist im Wege der Selbstberechnung durch die Parteienvertreter zu entrichten und zu melden.

Keine Investitionsanreize
Grundsätzlich wird das Paket von den Experten als fair eingestuft. Bedenklich wird aber gefunden, dass Investitionsanreize im neuen Paket völlig fehlen. Auch die rückwirkende Wirkung vieler Bestimmungen hält Malloth für verfassungsrechtlich bedenklich. „Diese Bestimmungen werden sicher noch vor dem Verfassungsgerichtshof landen“, ist er überzeugt. Auch dass kein Verlustausgleich möglich ist, wird kritisiert, da dies auch zu einer Investitionsdämpfung beiträgt. So soll bei privaten Grundstücksverkäufen, die zu einem Verlust führen, weder ein Verlustausgleich mit anderen positiven Einkünften noch ein Verlustvortrag in spätere Jahre zulässig sein.  (cs)