FONDS professionell Österreich, Ausgabe 2/2018

Foto: © Roberto1977 | Dreamstime.com S ie zählen zu den ältesten Jungunterneh- mern Österreichs, bringen aber eine Menge Erfahrung mit. Schließlich war Harald Kitzberger mehr als 30 Jahre bei dem Immobilienanbieter IFA tätig und seit 2010 Prokurist der IFA AG. Der frühere Ver- kaufschef und Leiter der Beteiligungsver- waltung hat das Unternehmen Ende 2017 verlassen und in diesem Frühjahr mit Julia Holzinger, die bis vor Kurzem ebenfalls bei der IFA gearbeitet und die Projektabteilung geleitet hat, die Firma Wertsecure gegründet. Das neue Unternehmen bietet klassische Bau- herrenmodelle an und will dabei nicht alles anders, aber vieles besser machen als die IFA. „Wir stehen für Handschlagqualität. Unsere Investoren sind nicht bloß Kunden, sondern unsere Partner“, betont Kitzberger im Ge- spräch mit FONDS professionell. Ende April legte Wertsecure das erste Produkt auf. Wertsecure Breitenfurter Straße Das Projekt befindet sich zentral im 12. Be- zirk in Wien und liegt an zwei wichtigen Ein- und Ausfahrtsstraßen, die den Süden mit dem Zentrum verbinden. Auf einem 1400 Quadrat- meter großen Grundstück soll der vorhandene Altbau abgerissen werden. In einem Neubau sollen ein Geschäftslokal und 27 Wohnungen Platz finden. Die vorläufig kalkulierte Nutzflä- che inklusive Loggien, Balkonen, Terrassen und Garten beträgt zirka 1.960 Quadratmeter. In ei- ner Tiefgarage sind 15 Stellplätze vorgesehen. Das prognostizierte Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 8,5 Millionen Euro. Die Liegenschaft kostet 2,3 Millionen Euro und ist bis Jahresende über eine Option gesichert. Für die Errichtung des Neubaus wurden 3,5 Millionen Euro angesetzt. Anschlusskosten und die Kücheneinrichtung für die Wohnun- gen sind darin enthalten. Die Angaben basie- ren auf einer Kostenschätzung eines nament- lich nicht genannten Generalplaners. Demzu- folge sollten höhere Kosten nur durch behörd- liche und förderungsrechtliche Auflagen, aus statischen Gründen oder aufgrund von Mehr- flächen entstehen. Die Baugenehmigung und die Bauverträge liegen nicht vor, weil diese von den Investoren in der Bauherrenver- sammlung besprochen und beschlossen wer- den müssen. Dasselbe gilt für die Vermietung und Verwaltung der Immobilie. Zurzeit ist der Baubeginn für September 2019 geplant. Dem- zufolge sollen die Abbrucharbeiten und die Fertigstellung des Neubaus bis Ende März 2021 erfolgen. Wertsecure rechnet mit der Kapitalplatzierung bis Mitte September. Da- nach findet die konstituierende Versammlung der Miteigentümergemeinschaft (MEG) statt, die alle Entscheidungen treffen muss. Sportliche Prognose Die MEG muss rasch über die Finanzie- rung des Bauvorhabens beraten und dann das Kapital aufbringen. Der Initiator schlägt vor, dass das Projekt in drei Teilen finanziert wird: zwei Millionen Euro Eigenkapital, 1,2 Millio- nen Euro gefördertes Darlehen der Stadt Wien und 5,3 Millionen langfristiges Bankdarlehen. Für den Kredit liegt ein Finanzierungsangebot mit einem Nominalzinssatz von 2,75 Prozent vor. Das Förderdarlehen wird nur mit einem Prozent Zins pro Jahr belastet. In den Projektskizzen geht Wertsecure da- von aus, dass die Geschäfts- und Wohnflä- chen für 8,50 Euro (netto) pro Quadratmeter und Monat vermietet werden können, wobei die Wohnungen mit einer Küche vermietet werden. Solange das Förderdarlehen läuft, ist die Miete gedeckelt. Ein Garagenplatz soll 70 Euro im Monat kosten. Außerdem wurde eine Indexierung der Mieten von jährlich zwei Pro- zent ab dem Jahr 2023 kalkuliert. Die erste Projektkalkulation sieht eine Voll- vermietung ab dem ersten Tag und die durch- gehende Vollauslastung während der gesam- ten Investmentzeit (Bau- und Halteperiode) vor. Das setzt voraus, dass Anschlussver- mietungen nach einem Auszug nahtlos klappen und frei werdende Wohnungen selbst bei Instandsetzungsmaßnahmen nicht unvermietet sind. Sämtliche Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, Hausverwaltung und für den Makler für Zweit- und Nachvermietungen hat Wertsecure als „Investorenkosten“ mit zehn Prozent einer vollen Jahresmiete angesetzt. Die anfänglichen Investmentkosten sind etwas erhöht, was auch damit zusammen- hängt, dass praktisch nur hohe Werbungs- kosten den gewünschten Steuereffekt bringen. Auf der Assetebene entsteht aus Grundstück und Neubau ein Substanzwert in Höhe von 5,83 Millionen Euro, dem insgesamt Projekt- kosten in Höhe von 1,59 Millionen Euro ge- genüberstehen. Das ist nicht günstig. Hinzu kommen unabdingbare Anschaffungsneben- kosten und eine kleine Liquiditätsreserve, die von vornherein nicht substanzbildend sind. Allerdings fällt positiv auf, dass Wertsecure anders als andere Anbieter für das laufende MEG-Management keine Gebühren oder Ver- gütungen verrechnet, solange die Betreuung „im üblichen Rahmen“ bleibt. RWB Direct Return II Neben Immobilien gelten in Fachkreisen auch Private-Equity-Dachfonds aufgrund ihrer breiten Diversifikation als relativ sichere Anlage. Demnach können die Gründer und Vorstände des Emissionshauses RWB, Nor- man Lemke und Horst Güdel, leicht ein gro- ßes Versprechen abgeben: „Bei uns wird kein Kunde Geld verlieren“, sagten sie in einem Interview mit FONDS professionell. Tatsäch- lich geht die Wahrscheinlichkeit, dass man mit einem Private-Equity-Dachfonds, Geld ver- liert, statistisch gegen null. RWB ist ein lang- jährig am Markt aktiver Anbieter. Eine abschließende Beurteilung der bisher auf- gelegten Fonds ist jedoch schwierig, weil noch kein Fonds endgültig aufgelöst ist. Die RWB-Dachfonds thesaurieren und rein- Handschlag qualität FONDS professionell liefert einen Überblick über die aktuell in Zeichnung befindlichen Beteiligungen. Konkurrenz belebt selbst das langweiligste Geschäft. Bei den Immobilien sorgt momentan ein neuer Anbieter von Bauherrenmodellen für Aufsehen. 138 www.fondsprofessionell.at | 2/2018 sachwerte I aktuelle beteiligungen