FONDS professionell Österreich, Ausgabe 2/2018

Foto: © Günter Menzl D er Unternehmenserfolg stellt sich nicht allein durch eine gute Ge- schäftsidee, Geschick und das nötige Kleingeld ein. Das richtige Timing ist ebenso wichtig. Firmen, die am Ende der Hochkonjunktur entstehen, überleben häufig die folgende Rezession und De- pression nicht. Gründungen zu Beginn eines Marktzyklus haben dagegen gute Chancen, zu bestehen. Walter Gartlgruber kann ein Lied davon singen. Als hätte er die Finanzkrise kommen gesehen, grün- dete er im Frühjahr 2008 in Wien das Unternehmen Trivium. Geschäftszweig: „Gewerbliche Vermögensberatung und Handel mit Liegenschaften“. Damit war Gartlgruber bestens gerüstet für den Immobilienboom, der schon kurze Zeit nach der Lehman-Pleite seinen Lauf nahm. 2008 hat Trivium neun Millionen Euro in Projekte investiert. In den ersten zehn Jahren betrug das kumulierte Investitions- volumen von 87 Immobilienprojekten im In- und Ausland 257 Millionen Euro. Heuer sind 60 Millionen Euro veranschlagt. Bislang haben die Investoren im Schnitt in dreieinhalb Jahren einen ordentlichen Vorsteuergewinn von jährlich 10,5 Prozent erzielt. Herr Gartlgruber, aus welchen Gründen und mit welcher Motivation haben Sie vor zehn Jahren Trivium gegründet? Walter Gartlgruber: Die Idee war, die richti- gen Dienstleistungen für wenige Kunden zu erbringen. Im Lauf der Zeit haben wir das Wertpapiergeschäft abgestoßen und uns auf Projektentwicklungen konzentriert. Das Ziel ist, attraktive Renditen zu erwirtschaften. Die haben wir im Nischengeschäft der Immobilien gefunden. Was verstehen Sie unter einer „attrakti- ven Rendite“? Gartlgruber: Unser Ziel sind zehn Prozent Ertrag pro Jahr auf das eingesetzte Kapital der Investoren. Steueroptimierungen sind bei uns aber kein Thema, sondern es geht uns darum, attraktive Projektgewinne zu erzielen. Das spricht aber nicht gegen Steueropti- mierungen, wenn sie möglich sind? Gartlgruber: Bei uns muss ein Projekt für sich genommen und nicht erst dadurch pas- sen, dass es steuerlich optimiert ist. Bieten Sie deswegen keine Bauherren- modelle an? Gartlgruber: Der Grund dafür ist, dass wir mit unserem Businessmodell einen höheren Ertrag erzielen. Früher waren 12 Prozent Rendite das Ziel. Warum haben Sie das reduziert? Gartlgruber: Das ist der Marktentwicklung und unserer Lernkurve geschuldet. Früher konnten wir – zunächst nur mit eigenem Geld – Projekte schneller abwickeln. Ins- gesamt haben wir aber bisher ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Wie sehen Sie die Entwicklung in den Immobilienmärkten, und wie geht es Ihnen mit den massiv gestiegenen Grundstückspreisen und Baukosten? Gartlgruber: Der Einkauf wird zunehmend schwierig, aber wir profitieren jeden Tag von mehr Erfahrung. Das Schöne an Immobi- lien ist, dass keine Liegenschaft wie die andere ist. Man muss sich mit jeder ein- zelnen Immobilie intensiv beschäftigen. Es gibt viele gute Geschäfte auf dem Markt. Wir wollen aber die ganz guten finden, weil nur sie einen Stresstest aus- halten. Denn die Risiken in der Projektentwicklung werden auch immer wieder schlagend. Welche Risiken meinen Sie? Gartlgruber: Ein Thema sind immer Behördenwege, der Bau und die Verwer- tung. Jede Wohnung ist anders, und jeder Käufer oder Mieter wünscht sich etwas anderes. Das lässt sich aber im Vorhinein nicht bestimmen. Glauben Sie, dass die momentan hohen Preise nachhaltig sind und noch weiter steigen können? Gartlgruber: Der Rohstoff ist nicht vermehr- bar und wird deshalb nicht so schnell billiger werden. Dafür gibt es keinen Grund. Auch die Baukosten, die zu einem Drittel von den Per- sonalkosten bestimmt werden, werden nicht geringer. Wir sehen aber, dass die Nachfrage der Kunden aufgrund der gestiegenen Preise präziser wird. Sie sind immer weniger bereit, irgendwelche Kompromisse einzugehen. Un- sere Aufgabe als Projektentwickler ist es, für jede einzelne Wohnung einen individuellen Preis zu finden. Früher wurden die Preise nach Stockwerken und Vorder- oder Rückseite festgelegt. Das funktioniert aus unserer Sicht heute nicht, weil man damit garantiert auf ein paar Wohnungen sitzen bleibt. Worauf kommt es bei den Wohnungen an? Sind die Käufer inzwischen preissen- sibel geworden? Gartlgruber: Im Zinshaus gibt es fast keine Regelgeschoßplanung mehr. Die Kunden ach- ten auf die Lage im Objekt und auf die Raum- aufteilung. Deswegen kann eine 50-Quadrat- meter-Wohnung mit Balkon im Verhältnis viel » Bei uns muss ein Projekt für sich genommen passen – und nicht erst dadurch, dass es steuerlich optimiert ist. « Walter Gartlgruber, Trivium „Wir investieren lieber in Zinshäuser sind zunehmend langweilig, weil sie nur noch überschaubare Renditen abwerfen. Mehr zu holen gibt es bei Projektentwicklungen. FONDS professionell sprach mit den Trivium-Geschäftsführern Eric Samuiloff und Walter Gartlgruber über Chancen und Risiken im Projektgeschäft. sachwerte I eric samuiloff + walter gar tlgruber | trivium 130 www.fondsprofessionell.at | 2/2018