FONDS professionell Österreich, Ausgabe 1/2018

146 www.fondsprofessionell.at | 1/2018 sachwerte I aktuelle beteiligungen Foto: © dreamstime D as Timing hätte nicht viel schlechter sein können: Im Februar meldete zu- erst die Wienwert Holding Konkurs an, kurze Zeit später musste auch die Wien- wert AG Insolvenz anmelden, weil sich kein Investor gefunden hatte. Durch diese Pleite, von der hunderte Anleger betrof- fen sind, erleidet das ohnehin schon ram- ponierte Image der Mittelstandsanleihen weiteren Schaden. IFA Anleihe 2018–2022 Für die IFAAG ereignete sich diese me- dienwirksame Insolvenz zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt, denn sie startete An- fang März den Vertrieb ihrer ersten Unterneh- mensanleihe. Das Geschäft der Soravia-Toch- tergesellschaft mit Bauherrenmodellen und Vorsorgewohnungen lief in den vergangenen Jahren ausgezeichnet. Das Jahr 2017 war eines der erfolgreichsten, seit Soravia die IFA im Jahr 2008 übernommen hat. Der Reinge- winn lag im Vorjahr bei fünf Millionen Euro. Die Eigenkapitalquote blieb konstant und be- trug Ende 2017 27 Prozent (siehe Tabelle), was für ein mittelständisches Unternehmen ein guter Wert ist. Und die Gesellschaft geht davon aus, dass das so bleibt, weil das „histo- risch niedrige Zinsniveau, verstärkte Vorsor- gegedanken und Unsicherheiten im Hinblick auf die weitere Währungsentwicklung des Euro“ die Anlegernachfrage hoch halte. Im Anleihenprospekt wird deutlich, wie wichtig die Soravia-Tochter innerhalb der Gruppe für den Immobilienvertrieb und vor allem für die Finanzierung des operativen Geschäfts ist, denn sie besorgt Liquidität. Zum Jah- reswechsel hatte die IFA an ver- bundene Unternehmen Darle- hen in Höhe von 23,5 Millionen Euro ausgereicht. Die Kredite sind verzinst, aber Sicherheiten bestehen für diese Darlehen laut Anleihenprospekt nicht. 81 Pro- zent sind bei der Muttergesell- schaft für Immobilienkäufe und Projektentwicklungen in Ver- wendung. Sie trägt zugunsten der IFA gegenüber Banken und „sonstigen Dritten Garantieverpflichtungen in Höhe von rund 20 Millionen Euro“. Für die Zeichner der Anleihe ist es von essenzieller Bedeutung, dass die konzern- internen Kredite zurückgezahlt werden und die Soravia Group leistungsfähig ist. Ende 2017 lag die Eigenkapitalquote der tragenden Gesellschaft Soravia Equity bei 38 Prozent. Die Nettoverschuldung (verzinsliches Fremd- kapital minus flüssige Mittel) war mit 28.000 Euro sehr gering. Die IFA gibt Anleihen im Nominalwert von zehn bis maximal 15 Millionen Euro aus. Mit dem Emissionserlös will die IFA primär neue Liegenschaften erwerben. Nach eigenen An- gaben ist die Pipeline für die nächsten zwei Jahre gut gefüllt. Das Geld soll aber auch für Unternehmensakquisitionen im Facility und Asset Management eingesetzt werden. Die Teilschuldverschreibungen sind ab 2.500 Euro plus ein Prozent Agio zu ha- ben. Laut IFA dürfen Freiberufler ihren Gewinnfreibetrag in die Anleihe investie- ren. Die vierjährige Laufzeit beginnt am 2. Mai 2018, der Fixzins mit halbjährli- cher Auszahlung beträgt für die gesamte Laufzeit vier Prozent im Jahr. Die IFA kann die Anleihe nach Ablauf von 30 Mo- naten vorzeitig kündigen. Die Anleger haben kein Kündigungsrecht, können ihre Papiere aber jederzeit an die Emittentin zu 90 Prozent des Nennwerts verkaufen. Mit der Anleihe packen die Investoren Zins- und Bauträgerrisiken in ihr Depot. Jeder Anleger muss für sich entscheiden, ob der ge- botene Zinssatz risikoadäquat ist. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren tatsächlich stei- gen, muss man sich die Frage auf jeden Fall stellen. Denn die Emittentin räumt imAnleihen- prospekt selbst ein, dass sich „insbesondere eine wesentliche Erhöhung der Zinslandschaft negativ auf das Geschäft auswirken“ könnte. Haring „HS 28“ Wohnungen im Stadtzentrum sind inzwi- schen so teuer, dass die Zielgruppen, die sich das leisten können, zunehmend kleiner wer- den. Für Wien gilt das insbesondere in Lagen innerhalb des Gürtels. Deshalb muss man immer weiter an den Stadtrand wandern, um vergleichsweise günstige Im- mobilien zu bekommen. Die Bauträger haben ihr Geschäft längst dorthin verlagert. Die Haring Group verfolgt zurzeit unter anderem im 10., 11. und 22. Bezirk Neubau- projekte, die sich an Eigennut- zer und Investoren richten. In der Himberger Straße 28 (kurz „HS 28“) im 10. Bezirk ist ein großes Bauvorhaben mit 172 Wohnungen und drei Büros geplant. Die Liegenschaft be- findet sich im Stadtteil Ober- Immobilien sind illiquide Investments und für Anleger, die flexibel sein wollen, nicht unbedingt geeignet. Es gibt Alternativen – aber nicht ohne Risiko. Sachwert radar FONDS professionell liefert einen Überblick über die derzeit erhältlichen Sachwertinvestments. Finanzkennzahlen der IFA AG 2015 2016 2017* Umsatzerlöse 6.602.693 Euro 6.254.365 Euro 5.741.000 Euro Betriebserfolg 207.632 Euro -71.829 Euro -1.705.516 Euro Finanzerfolg 3.444.157 Euro 4.103.917 Euro 6.810.849 Euro Ergebnis vor Steuern 3.651.789 Euro 4.032.088 Euro 5.105.333 Euro Jahresüberschuss 3.458.566 Euro 3.950.861 Euro 5.015.000 Euro Eigenkapital 6.736.190 Euro 7.239.117 Euro 8.254.000 Euro Verbindlichkeiten 17.709.318 Euro 21.410.337 Euro 21.824.685 Euro Bilanzsumme 24.808.959 Euro 28.879.122 Euro 30.500.374 Euro Eigenkapitalquote 27,12 % 25,07 % 27,00 % Nettoschulden ./. Ergebnis v. St. 2,05 3,47 2,38 Die Nettofinanzschulden (Bankverbindlichkeiten minus flüssige Mittel) sind 2,38-mal höher als das Vorsteuerergebnis. *vorläufige, ungeprüfte Zahlen | Quelle: UGB-Bilanzen IFA AG